雅生活服务第三方在管面积扩大 关联账款成关注焦点

    本报记者 许洁 见习记者 陈潇

    “2022年是过去十年最坏的一年，也是未来十年最坏的一年。”3月29日，在业绩发布会上，雅生活服务集团董事会联席主席兼执行董事黄奉潮表示，从2023年往后相信一年比一年更加好，雅生活服务2022年的业绩没有达到预期目标，主要是房地产业务的营收和利润有大幅度下降。

    据了解，2022年雅生活服务全年实现营收153.78亿元，较去年同期增长9.2%；毛利33.84亿元，同比下降12.5%，归属股东净利润18.39亿元，同比下降20.3%，毛利率为22.0%，同比下降5.5个百分点。

    2022年，公司在管面积及合约面积分别约5.45亿平方米及7.31亿平方米，新增在管面积和合约面积分别约0.57亿平方米和0.68亿平方米。

    第三方在管面积不断扩张

    报告期内，雅生活服务物业管理服务、业主增值服务和城市服务营收分别为100.3亿元、23.2亿元和13.1亿元，分别同比增长15.8%、24.3%和88.3%，三大核心业务整体收入占比88.9%，同比增长21.7%。而外延增值服务则成为拖累营收及利润的重要部分，期内营收为17.1亿元，同比下跌40%。

    据了解，外延增值服务，包括案场物业管理服务、以及其他外延增值服务，如物业营销代理、房屋检验等，主要是提供房地产全周期服务，一定程度上受到地产周期性影响。而物业管理服务、业主增值服务、城市服务三个板块业务则为非周期性业务。

    “让我欣喜的是，公司核心业务的营收增长超过20%，毛利也增长了7%。公司整个基本盘是非常好的。从今年开始公司会在存量住宅业务板块拓展，这会作为一个非常重要的策略去发展。”黄奉潮如是说。

    年报显示，2022年雅生活服务已经在深耕周期性影响较小的存量、非住宅市场，年内住宅新拓项目超三分之一来自存量项目。此外，公司持续巩固公建业态优势，尤其是公众场馆、大型院校、交通枢纽等，截至2022年年底，在管面积中住宅类业态占比为43.6%，非住宅类占比为56.4%，其中公共建筑占比44.4%，商业及其他占比12.0%。

    作为行业最早一批开启收并购的物企，雅生活服务借道收并购实现战略扩张。年报数据显示，2018年—2022年以来，雅生活服务第三方在管面积占比、第三方合约面积占比持续提升。报告期内，雅生活服务新增在管面积和合约面积分别达5690万平方米和6840万平方米，第三方项目占总合约面积的79.8%。第三方在管面积占比高达83.0%。

    此外，截至2022年12月31日，物业管理板块成员企业均已超额完成收购时的业绩承诺，成员企业收购后3年平均经营净利润复合年增长率达12%；成员企业内部回报率平均超过16%。

    关于公司2023年业绩指引，雅生活服务服务首席执行官李大龙希望未来发展核心业务能够有10%—15%的增长。黄嘉毅表示，“未来公司的物业板块会保持10%稳健增长，业主增值服务达到15%—20%，城市服务维持在15%。对于收并购，李大龙表示，“不排除这两年在价值回归之后，在业务上、能力上布局的前提之下，还会进行有质量的整合和收购。”

    关联账款成关注焦点    

    尽管第三方业务增长势态较好，但众多投资者重点关注的仍然是母公司雅居乐对雅生活服务的关联账款。

    黄奉潮表示，“雅居乐现在能够不躺平，努力还债，同时还要发展业务，目前雅居乐的整个融资端在不断缓解，现金状况不断缓解，雅居乐对雅生活服务的欠款不会形成坏账，相信从今年开始，整个现金流越来越好的话，我们也会向母公司催回应付款项。”

    据2022年年报显示，雅生活服务贸易及其他应收款项以及预付款项高达107.15亿元，相比于2021年的54.56亿元增长近一倍。其中，关联方占比在一半左右，而这也成为忧虑的来源。

    此外，尽管雅生活服务账上仍有37.99亿元现金，但今年上市以来首次停派末期股息，同时决定修订股息政策，即不再将每年派付相当于除税后利润25%的股息列为派息参照因素。

    对此，同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，目前很多物业管理企业都会有房地产开发业务的关联企业，这与两种业务有天然联系是分不开的。在物管业务发展的初期，大量在管项目都是从房地产开发业务获得的，所以物管企业有时也被称为房企影子股。

    “如果要摆脱这一称呼，就需要物管房企从非关联方拓展更多的管理面积，同时开拓更多的比如顾问业务、增值服务等等。”肖云祥如是称。

    “重视第三方业务是值得肯定的，这代表一个信号，物业企业都在找一些新的增长点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示。

（编辑 白宝玉）