热点城市土拍升温 因城施策优化土地供应

    重点城市土地市场表现备受关注。证券时报记者梳理，2月以来，集中供地的重点22城中，北京、杭州完成了2022年第5轮集中土拍，郑州、天津、苏州、杭州完成了2023年首轮集中土拍。土拍结果呈现冰火两重天，杭州、北京、苏州等热点城市土拍升温，而郑州、天津的土拍则较为冷清。

    与此同时，证券时报记者不完全统计，2月以来，北京、上海、广州、深圳、南京、青岛、杭州等地公布了2023年首批拟供地块清单。值得注意的是，不同于往常供地集中于某一天出让，北京、上海、广州、深圳、杭州首批供地出让时间跨度拉长，特别是北京、深圳、杭州，拟出让时间段长达3个月。

    接受证券时报记者采访的业内人士认为，目前虽然核心城市、优质地块持续升温，但热度能否延续仍需观察，尚不能断定土地市场已经回暖。近期，多地优化完善供地政策，在公开拟供地清单的前提下，各城市因城施策调整供地频次，可以更好发挥公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

    热点城市土地市场升温

    证券时报记者梳理，2月以来，集中供地的重点22城中，北京、杭州完成了2022年第5轮集中土拍，郑州、天津、苏州、杭州完成了2023年首轮集中土拍。

    值得注意的是，杭州时隔14天完成的两次土拍均保持火热，引起市场关注。特别是2023年首轮集中土拍，13宗地总成交金额达182亿元，整体溢价率达9.3%，保持高位。其中，有8宗地封顶摇号，最热门的萧山市北地块更有60家房企参与摇号。不仅参与房企众多，从拿地结果看，民企拿地较之前更加积极，共拿到7宗地，占比超过一半，也能反映此次土拍的热度。

    除了杭州，北京、苏州的土拍也竞争激烈。北京2022年第5轮集中土拍，6宗地共吸引了20家房企及联合体报名参与，其中有3宗地触顶成交；苏州2023年首轮集中土拍中，有1宗地经过65轮竞价触顶摇号，参与现场摇号房企多达31家。

    与杭州的火热相比，郑州、天津2023年首轮集中土拍则较为冷清。其中，郑州11宗地10宗底价成交、1宗流拍，本地国企为拿地主力；天津1宗地底价成交，拿地企业为本地城投公司。

    对于热点城市土拍升温的原因，克而瑞研究中心副总经理杨科伟接受证券时报记者采访时表示，杭州、北京本身短期楼市销售就很好，未来前景也被普遍看好，一直是房企深耕的重镇；苏州本轮主要是土地本身特别优质，区位都在城市热点核心区，未来销售去化无忧，所以也是争抢热点。

    对于房企来说，优质地块才有投资价值，这也是各地土拍市场冰火两重天的原因，包括热点城市内部也是如此。如杭州2023年首轮集中土拍有8宗地触顶成交，但也有3宗底价成交；北京土拍触顶摇号和底价成交各占一半；苏州除1宗热门地块触顶摇号外，有4宗底价成交。

    那么，当前能否判断土地市场投资回暖了呢？在杨科伟看来，判断投资回暖有三个信号：一是城投托底的减少与退出；二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高；三则是规模民企的投资复苏。从杭州2月的两次土拍来看，城投拿地比例确实降低，但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件之上的，虽然许多深耕杭州的本地民企拿地，但是全国化规模民企仍深陷泥潭。“目前虽然核心城市、优质地块持续火热，但热度能否延续仍需观察，尚不能断定土地市场已经回暖。”他说。

    多地落实优化供地方式

    证券时报记者不完全统计，2月以来，北京、上海、广州、深圳、南京、青岛、杭州等地公布了2023年首批拟供住宅用地清单。其中，杭州数量最多，有73宗，涉及10个区；北京共计23宗，涉及9个区，中心城区11宗，占比48%；上海有19宗，涉及11个区；广州有8宗，涉及4个区；深圳有5宗，涉及4个区；南京有13宗，涉及6个区；青岛有14宗，涉及5个区。整体来看，各地以主城区供应为主，优质地块占比较多。

    证券时报记者注意到，不同于往常供地集中于某一天出让，北京、上海、广州、深圳、杭州首批供地出让时间跨度拉长。其中，杭州首批供地将于5月31日前组织出让活动，据公布时间超过3个月；北京拟出让时间段为2月16日至5月16日，长达3个月；深圳首批供地将于2月23日至5月23日期间发布出让公告，跨度也是3个月；上海首轮地块最晚于5月前组织出让公告，跨度也接近3个月；广州首轮供地则有5个不同的竞价日期，分布在3月23日至4月20日之间，跨度也近1个月。

    北京市规划自然资源委相关负责人表示，今年将定期发布拟供应商品住宅用地清单，采取“多频少量”的方式全力推进清单内的项目及时发布预申请公告或正式公告，以常态化的方式保持供地节奏均衡、合理、有序，稳定市场预期，提振市场信心。

    从今年杭州的两次集中土拍来看，时间间隔仅有14天，可见今年杭州供地节奏明显加快。

    实际上，今年多地调整供地节奏，是对此前自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》的落实。《通知》要求，建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判；同时，详细清单内的地块可以分批次出让。

    2月初，因上述《通知》中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，引起了市场对于22城集中供地将取消的猜测。对此，自然资源部相关负责人回应证券时报记者称，不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

    对于多地供地方式的调整，中指研究院高级分析师张晓飞接受证券时报记者采访时表示，近来一些城市继续优化供地方式和政策，将过去采取的集中供应优化为集中拟供应，在规定区间采取常态化供应方式；在供应上采取“以需定供”的方式维持市场供求平衡，降低库存也是这次调整的主要目标。