为何近期“提前还房贷”掀起高潮？

    近期，“提前还房贷”掀起了一波高潮。

    有朋友告诉我，最近他发了年终奖，计划提前还房贷，但没想到手机银行APP直接关闭了申请提前还贷功能。据悉，目前有不少银行还款不太容易，虽然有购房者可以在手机银行App上申请，但放出的号很少；到柜台办理也有诸多不便。即便有购房者预约到，银行提前还款也要等2-3个月。当然，提前还贷普遍还要缴纳违约金。

    对这一波还贷热潮，我认为有以下几个主要驱动因素：

    其一，春节前后，有购房者收到了年终奖、公司分红，手头有了一些余钱，这成为提前还贷的基础前提。

    其二，春节前，行业内的理财产品大面积破净、收益率回撤，甚至负收益。老百姓通过房贷利率（一般在4%-6%）和保本理财收益率（目前在3%以下居多）对比发现，每月定期要还的房贷并不便宜。

    银行理财收益大面积破净后，引发较大规模赎回。居民将回到存款账户上的钱提前还贷成为一个不错的选择，这等于家庭变相理财。

    2022年以来，尽管房贷利率持续下降，但对老百姓而言，利率还是不低。目前，已发放房贷利率大部分为5%左右。特别是2016-2021年间，商品房市场高位运行，那时房贷利率普遍在5%以上。而目前银行存款和保本理财利率，普遍均低于3%。理财收益走低，自然会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”逆转。

    其三，触发还贷潮还有一个重要因素是各地房贷利率的持续动态调整。目前，根据央行政策，70个大中城市中，已有38个城市首套房贷利率在2023年不设下限。预计未来，全国绝大多数城市的首套房利率或有可能会取消下限。

    当然，对存量房贷来说，高利率弊端更加凸显。摆在购房者面前有两个选择：要么提前还贷款；要么还款后卖房再买房，腾挪为低利率房贷。

    从银行视角来看，近年来对实体贷款利率明显走低，房贷更成为银行的一种优质资产。银行资金成本增加，而增量房贷申请在下降，存量房贷又被提前还贷。银行的第一动机当然是保护自身优质资产不再持续下降。

    其四，目前，多数居民对楼市、房价预期整体不太乐观。承担着高利率（至少高于理财利率）来借银行的钱，购买了一套可能价格下跌的资产，且该资产未来也存在降价可能。部分购房者由此算来，持有房贷并不划算。

    过去，购房者普遍预期房价会持续上涨，资产收益远大于房贷利率调高成本，对房贷利率不敏感。如今房价预期逆转，房屋的持有成本（包括房贷、物业费、房屋折旧等）便更加突出。据测算，热点城市的房屋综合持有成本在5%-9%，房价不涨这么多，消费者持有房产就是不划算的。

    只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。