北京等四城二轮土拍收金894亿元 平均溢价率3.7%表现趋稳

    本报记者 王丽新

    全国重点城市的第二次集中供地正在进行中，北京、青岛、福州以及厦门四个城市今年第二批次集中供地已收官。6月16日，青岛第二轮集中供地总成交价约104.87亿元。从拿地企业来看，保利发展、中海地产、青铁置业等房企均有斩获。

    据中指研究院统计，截至6月17日，北京等上述四城市第二批次集中供地收金894.12亿元，平均溢价率为3.7%。具体来看，北京等四个城市第二次集中供地成交规划建筑面积475.1万平方米，成交楼面均价41380元/平方米，而其首轮土拍时成交楼面均价为45440元/平方米，绝对值相差4000元/平方米左右。

    总体而言，“北京土地市场相对较热，其第二次集中供地平均溢价率为5.35%，明显高于其他城市，其中7宗地块进入线下竞拍环节，并有5宗地块高溢价或摇号成交。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，与首轮集中供地相比，当下完成第二次集中供地的四城市，其土地成交平均溢价率比第一批次降低1.1个百分点。同时，楼面均价降幅明显，但土地成交规模大幅增加。

    “第二次集中供地与首轮集中供地相比，有三个典型特征。”在同策研究院研究总监宋红卫看来，一是土拍门槛有所降低，比如降低保证金比例，部分城市还可以分期缴纳；二是整体成本下降，不仅基准地价稳中下降，附加成本也在降低，比如降低竞自持的要求等；三是优质地块供应占比明显上升，主要是为了提高开发商参拍的积极性，提高市场热度。

    “从参拍及拿地企业来看，国企、央企及深耕区域型房企，以及全国性民营房企均有参与和斩获。这些企业目前‘三道红线’指标整体偏低，基于安全性及信用两个方面的优势，当前融资通道也较为畅通，有一定的现金流来支撑拿地投资。”宋红卫进一步称。

    更重要的是，高信用民营房企已经开始在土地市场发力。近期，如滨江集团、旭辉控股以及龙湖集团等头部民营房企已积极恢复参与拍地。

    “此前，在‘三道红线’等规则下，民营房企资金链相对较为紧张，叠加销售市场购房者观望情绪较浓，整体市场较为低迷，部分民营房企受到较大冲击，经过调整后，高信用民营企业将重新参与土拍。”张凯表示。

    那么，接下来土地市场走势会如何？

    “平稳趋势将更加明显。”张凯称，从供应规模、出让金、供应结构等方面在数据体现上预计都将更趋于稳定，对各批次集中出让土地的供应时间和供应量的调整，将为企业拿地研判、资金周转提供缓和空间。

    “预计第二次土拍时市场将会进一步分化，主要表现为城市之间的分化和同一城市的内部分化。”宋红卫表示，城市之间分化趋势表现为，一线核心城市抢眼，部分非核心的二线、三线城市土拍热度或许会下降，流拍的比例或会上升。而城市内部分化则表现为，核心区域地块竞争激烈，触顶溢价，外围区域土拍则将会有低价出让或流拍现象。