中资房企出海陷“两难” 折戟退场还是扎根驻守？

    本报记者 王丽新

    中资房企出海路，正陷入两难之境。

    受地缘政治、疫情以及国内房地产市场影响，对早年出海远征获取的“战果”，是留着继续充当现金奶牛，还是快速变现，为充盈母公司资金链“添砖加瓦”？从近期几宗中资房企的海外交易中，或许可以看出一些动向。

    据《证券日报》记者不完全统计，截至发稿，今年年内，在国内市场承压之下，已有绿地控股、中国奥园、富力地产等超过8家房企相继出售海外资产变现。其中，有两项交易尤为值得关注，一是绿地控股以3.15亿美元出售纽约两栋公租公寓楼，其601套公寓近5年来日常入住率均超过90%；二是李嘉诚在欧洲转了一圈后回到亚洲，旗下长江实业集团与越南本土龙头企业万盛发集团合作，投资高端房地产项目。

    “若企业现金流与债务缺口较大，国内资产出让不顺利或需付出较大减值损失才能出手，那不妨出让易变现且有收益的海外项目还债，这是今年以来房企频频出售海外物业的重要原因。”某房企海外事业部相关人士向《证券日报》记者表示，反之，若企业自身资金链安全，财务稳健，海外业务团队稳定，商业模式在当地已经跑通，持有物业现金流收入能穿越全球经济周期，旗下项目能够持续盈利……在探索房地产新模式的当下，适当坚守且稳健运营海外资产，亦是拓展多元化收入的重要渠道之一。

    激进者远征数年“铩羽而归”

    距离中资房企第一波成规模的出海投资，差不多有10年了。

    2013年，堪称中国品牌房企的“出海”元年，大宗的投资计划几乎都是在这一年出现。比如，绿地控股40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权、富力地产85亿元人民币收购马来西亚一幅116英亩地块。据公开数据不完全统计，这一年，中国内地投资者海外置业的金额突破50亿美元。

    或许是为了跟着客户布局业务，亦或是彼时现金流充足有余力可供出海，回溯至2013年至2017年期间，绿地控股、万达集团、万科、保利发展、碧桂园、富力地产等众多房企纷纷出海“抢滩”。据公开数据不完全统计，从2015年到2017年，中国房地产对外投资额共计1500亿美元，投资业态主为商业地产、住宅开发、高端酒店以及长租公寓等。

    某知名房企在2014年至2017年期间，在多个国家启动“买买买”模式，投资上千亿元人民币。2017年二季度开始，该房企开始转入“卖卖卖”模式，在抛售国内资产包之外，还清仓甩卖千亿元海外资产还债。

    海外激进扩张的代价，以该房企的断腕割肉而收尾，但其不是个例。今年以来，中国奥园以2.15亿加元出售位于加拿大英属哥伦比亚本拿比的物业；万科海外将位于英国伦敦的RyderCourt投资物业出售；天海集团以3亿英镑出售伦敦金融城写字楼70GracechurchStreet……

    在这一波从迅猛出海转向“大撤退”的起伏背后，是不少中资房企耗时多年但相关地产开发项目仍旧进展缓慢、难以步入收获期的尴尬。

    以某南方房企为例，该企业于2016年以6.6亿澳元在澳大利亚悉尼奥林匹克公园附近购买了面积4公顷的工业用地，且宣布将此地建设成一个体量逾3000套住宅公寓的小型城区项目。然而，2017年初公寓首发入市就陷入困境，由于预售不佳，该企业也无法获得本地投资，整体进度缓慢。

    “由于缺乏对项目定位的准备判断、对当地需求把握欠缺，导致建造体量过大，且项目开发进程缓慢，出现严重水土不服。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，这相当于在自我造血功能不足的情况下，依旧疯狂举债扩张，是造成债务危机的重要原因，一旦失去金融机构的青睐，就会出现资金链断裂的风险，如同军队失去粮草般脆弱。鉴于此，2017年以后，中资房企在海外市场的“退潮”趋势渐显，较高的负债让许多企业撤资，不得不频繁通过出售海内外资产来缓解危机。

    稳健者坚守多年“日渐殷实”

    以上“铩羽而归”者，是中资房企出海的一个缩影。但反之，能继续留下去的，都是真的在海外市场赚到了钱、扎了根，其中保利发展颇具代表性。

    公开资料显示，保利发展是较早出海的中资房企之一，于2014年成立了海外总公司，以在澳大利亚悉尼拓展的首个大型住宅开发类项目起步，已进入美国、英国和澳大利亚3个国家的6个城市开展经营，累计项目逾25个，在管项目18个，开发总量超过200亿元人民币，其中住宅地产开发超过68亿元人民币。

    据悉，保利发展出海7年多以来，已完成7个项目，布局业态类型丰富，包括写字楼、公寓开发以及固定收益项目等。此外，保利发展海外总公司已完成的项目税前成本利润率最高达到了50%。尤为值得一提的是，澳大利亚作为保利发展海外公司的总部，由于本地化进驻时间最早、海外运营时间最长、管理职能相对健全，又因地制宜的制定本土化战术、且找准本地市场特点，所有开发项目均获得较好收益，而收益率高的项目多是不依赖于海外买家群体，反而受当地买家青睐的中低密度住宅。

    “目前，保利（发展）海外业务利润已累计超过13亿元人民币。”有接近保利发展人士向《证券日报》记者透露，以今年3月底出售的位于伦敦金融城的写字楼5FleetPlace为例，这栋约1.2万平方米的写字楼以1.9亿英镑卖给中国香港老牌公司万泰集团。“大楼5年内升值约3.8亿元人民币，还收到了约3.3亿元人民币的租金。”

    “在海外市场坚守下来的中资房企有几个共性特征。”另一位品牌房企海外公司人士表示，一是坚持纯商业经营，守规矩不碰非商业事宜；二是坚持本地化运作，以勇于探索的精神做好本地化管理，尊重文化差异，监管更标准化，避免产生法律税务合规等问题；三是经历过完整的行业、政策与项目周期，对市场规律，经营风险与管理模式积累了充分且完整的经验的企业，更加具有长期发展的韧性以及可持续的盈利能力；四是母公司普遍具备稳健的财务盘面；五是“罗马不是一天建成的”，凭借稳扎稳打的坚守基因以及优秀的海外团队，用资产运营管理逻辑投资经营，已锻炼出可与当地发展商同台打擂的能力。

    “不高举高打激进扩张，留足风险底线，不急于求成充分了解当地居民态度、环境要求、规划设计规范、谨慎选择当地合作伙伴，详尽调查当地承建商财务风险和信用情况……这都是中资房企出海需要避开的‘雷’。”上述人士表示，中资房企出海的第一个发展阶段已经落下帷幕，鸣金收兵者有之，踌躇不前者有之，经验成熟者亦有。重要的是，仍在坚守海外的房企，已悄然调整战略，寻求未来发展之道。

    正如文初所提，在探索房地产发展新模式的今天，对中资房企而言，从出海远征近10年拿回的经验教训及战果可知，粗放型扩张，投机性和冲动型的收购，鲜有成功范例。反之，聚焦集约型发展，实施“战略性+理智型”适当投资，出海发展仍是值得坚持和期待的。

（编辑 才山丹）