长沙土拍价格现“日日新” 专家称警惕流动性传导漏损

    本报记者 何文英

    限价地价格呈现“日日新”，新开楼盘再现疯抢。

    这边厢，6月28日、29日、30日三天里，长沙市洋湖片区、梅溪湖片区、开福区挂网的限价地价格，分别以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片区毛坯住宅的最高限价。另一边，新开住宅楼盘销售火爆。长沙市市民夏先生告诉《证券日报》记者，他连续参与了5个楼盘的摇号均未摇到。“都是大户型，想不到长沙的有钱人这么多。”

    财信研究院副院长伍超明在接受《证券日报》记者采访时认为，这不是一个好现象。“房地产价格的过快上涨，会提高实体经济成本、分流进入实体经济的资金、抑制消费能力，最终降低国民经济的创新能力和国际竞争力，加大泡沫破裂风险。”

    是谁在哄抢新房？

    “我连续去了5个楼盘都没摇到号。”想要购置改善型住房的夏先生没想到大户型都这么难抢到。“我主要考虑200平方米以上的，但是我去了几个楼盘，大户型开盘都遭到哄抢，等轮到我的时候几乎没有选择了。”

    数据显示，长沙楼市销量巨大，已位居中部省会城市前列。2018年，长沙市商品房成交面积为2600万平方米。2019年长沙新房成交面积同比减少12.31%，但仍高达2280万平方米。同为中部地区省会城市的合肥，2019年楼市（含市九区，不含四县一市）商品住宅成交面积共计645.56万平方米，同比减少26.8%；2019年南昌市区新建商品房累计成交面积同比增加6.06%，但也仅为630.43万平方米。

    在限购没有放开的背景下，长沙楼市的巨大销量是怎样形成的？购房资格又从何而来？根据2018年6月25日长沙颁布的限购政策，规定市外迁入、父母投靠必须满2年，才能按“长沙户籍家庭”购房政策办理。对于本科、大中专、租房、务工、投资兴业等落户也需落户满1年+1年社保、落户满2年或者2年社保三个条件满足其一。

    “限购政策到现在已经满两年了，很多市外迁入的已经具备了购房资格，现在买房的多是湖南地州市迁入的。”长期从事楼盘销售的杜女士对《证券日报》记者说道。

    在长沙城北一个新开楼盘的销售中心，记者进门不到5分钟便见到一位男士手拿红槌敲响铜锣，大厅屏幕上显示着“恭喜XX先生成为XX（楼盘名）业主”。

    “现在置业主力是80后，由于二胎放开以及工作几年有一定的积蓄，所以对改善型住房的需求集中体现出来，反倒是110平方米左右的户型卖得不是太好。”该楼盘一位置业顾问告诉《证券日报》记者，这个楼盘明年年底会推出230平方米以上的大平层，目前他手头的意向客户已经积累了上百位。

    上半年长沙土拍量价齐涨

    新房销售火爆，与长沙限价地价格不断上涨不无关系。“最近长沙限价地价格不断创出新高，再不出手我怕购房成本会更高。”夏先生十分焦虑地说。

    据乐居湖南统计，2020年上半年，长沙市内六区一县（长沙县）土拍市场总成交面积约275.4万平方米，同比增长15.7%；总成交金额265.3亿元，同比增加26.1%。

    值得注意的是，不仅是土地成交量价齐涨，其中总成交金额增幅高于总成交面积增幅，意味着长沙的土地价格正在上涨。

    以6月28日公示的长沙市岳麓区洋湖片区的一宗双限地块挂牌信息为例，住宅（毛坯）销售均价不超过13800元/平方米。而在2019年7月30日，中海地产竞得的同片区的两个地块，住宅（毛坯）销售均价限价为12600元/平方米。再往前追溯，2018年该片区地价仅10000元/平方米。这意味着长沙地价不到两年内涨幅高达38%。

    自2019年以来，不少市民在市长信箱中吐槽长沙限价地价格涨幅过快。对此，长沙市自然资源和规划局在回复中表示：“我市‘限房价’挂牌出让地最高限价是根据我市房地产市场调控预期，最终经长沙市土委会决定。”

    中国城镇化促进会城乡统筹委副秘书长孙文华在接受《证券日报》记者采访时，表露出对长沙限价地价格的上涨颇感意外。他认为：“经济下行压力下，土地财政似乎能够缓解地方政府一时的困境，但房价对产业的伤害是毋庸置疑的，尤其是第二产业和第三产业，会因为房价上涨带动综合成本的上涨，进而挤压盈利空间。”

    长沙房价优势将成过去式？

    近年来，长沙紧抓产业互联网特别是工业互联网兴起的机遇，以“三智一自主”（智能装备、智能网联汽车、智能终端、自主可控及信息安全）为重点，在互联网核心技术、互联网创新生态、互联网应用场景上屡获突破。

    一年一度的互联网岳麓峰会已成为长沙的一张烫金名片。不少互联网巨头的第二总部也纷纷落子长沙。天眼查数据显示，截至目前，长沙地区的企业中，业务经营范围包含“互联网”的已达到59584家。值得关注的是，长沙作为一个中部城市，缘何会成为互联网之都？

    在长沙创业的找广网CEO欧阳宇对《证券日报》记者表示：“长沙当地政府的政策支持、互联网整体环境、企业的营商氛围及人才高地等因素都十分具有吸引力。”此外，他认为长沙的房价、生活消费成本优势，也是吸引“移动湘军”回乡创业的主要因素。

    湖南一家高科技上市公司董事长对《证券日报》记者表示：“我们希望长沙保持省会城市的房价优势，这对我们吸引科技人才有着重要的意义，如果失去房价优势，我们与北上广深在人才引进上的竞争优势将逐步缩小。”

    伍超明认为，地价和楼价的上涨，从中长期看与推进城镇化、改革户籍制度放宽落户限制等有关。从短期看与当前宽松货币环境不无关系。

    “疫情防控常态化下，我国实体经济需求尤其是消费和服务业需求受到的冲击较大，居民收入下降，但宽货币环境的存在，一方面促使居民资产保值意识增强，为防止财产缩水，对能保值增值的资产需求增加；另一方面，实体经济需求不足将限制通货膨胀水平的提高，流动性转而将推高资产价格，尤其是房地产价格，即宽货币下的资产通胀。”伍超明分析道。

    “在上述两方面的作用下，部分热点城市房地产价格出现上涨，流动性在流入实体经济的过程中出现漏损现象，金融风险增加，当然也是宽货币的副作用之一。因此，央行在二季度货币政策执行报告中明确提出‘坚持总量政策适度，促进金融与实体经济良性循环’。”伍超明强调，今年以来不少地市在楼市政策松绑的边缘试探，要警惕地方政府重回依赖土地财政的老路。