粤港澳大湾区内的楼市“北上资金”

    “很多香港人都会来这里买建材以及装饰品。”在深圳罗湖区的笋岗艺展中心，证券时报记者见到从香港来这边采购的陈先生。

    在笋岗片区，遍布着大大小小的建材家居市场，也是深圳最有名的工艺美术集聚区。记者向多家店商询问得知，这里的零售业务几乎有一半来自香港的客户，这边的建材和装饰品价格远远低于香港。

    可以说，建材装饰与房地产行业息息相关。“很多朋友过来这边采购不是为了香港的房子，而是在深圳、中山等地的房子。”陈先生告诉记者，“特别是一些租金回报率比较高的地方，以租金反补低息成为不少香港投资者投资大湾区楼市的做法。”

    无独有偶，近段时间以来大湾区内多个城市似乎都放宽港澳居民购房的条件。即使是在香港背负按揭房贷的人，也在寻找机会进军大湾区楼市。

    限购政策放宽？

    其实，香港的高房价已经是不争的事实。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年4月以实用面积计算的平均呎价为13210港元，环比上升2.6%。可以说，香港楼市今年开春之后呈现持续回暖之势。

    近段时间以来，大湾区内多个城市相继传来局部放宽楼市限购的消息，特别是针港澳居民购房的限制，让“北上置业”再度成为市场关注的焦点。

    2017年4月，珠海启动最严限购，此前的限购政策是将全市范围内全部户型住房均纳入限购范围，非本市户籍需连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社保。而在近日市场传出消息，非户籍人士（非人才）在珠海大桥以西、高新区购买一手住宅将无社保要求，购买香洲区（不含洪湾一体化区域）一手住宅需要3年社保，横琴新区需5年社保，且限购一套。同时，珠海大桥西、东各允许港澳居民购买一套一手住宅。珠海的斗门、金湾片区针对外地客户在珠海首套房的购买资格也有所松动。

    而在中山，市场消息指出港澳客户购房资格新增两个购房通道：提供半年社保或个税凭证加在职证明；如属于自主创业，需提供中山注册的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件盖公章，加工商机读资料，如不是法定代表人的，提供资料证明其是该企业的股东之一，但其他人员购房限购政策不变。

    近日，广州正式出台《发挥广州国家中心城市优势作用支持港澳青年来穗发展行动计划》，全方位支持港澳青年在穗学习、实习、交流、就业、创业、生活等。《行动计划》也提出了一系列支持港澳青年来穗发展的举措，其中包括符合条件人才补贴免征个税、筹建港澳人才公寓等诸多政策利好。

    利率远低于内地

    虽然“北上置业”不是一个新的现象，但在当下却似乎有了新的变化。在粤港澳大湾区内，深圳的房价相对较高，随着高铁、港珠澳大桥的开通，港人北上置业有了新选择和“另类”的方式。

    “最近很多朋友都去珠海、中山等地看房，其中一些人在香港还背着房贷，他们通过抵押或加按香港房产的方式套取现金贷款。”陈先生告诉记者，“香港的房子价格较高，加按香港房产套取的现金贷款基本足够在珠海、中山等地一次性付款买房。”记者向香港的银行进行咨询，以香港银行同业拆息计的住宅按揭利率（H按）封顶息率为2.37%左右，加按的利率有所上浮，但仍远远低于内地的购房按揭贷款利率。

    公开信息显示，2014年香港金融管理局取消人民币兑换限制，香港本地市民不受制于2万元人民币的兑换上限。不过，从香港银行汇港元至内地银行仍受到外汇管制要求，只有持香港身份证的居民在内地开户，才能接受从香港发起的人民币汇款申请。有银行工作人员告诉记者，目前每日汇款限额是8万元，暂时还没有收到总额限制的通知，收款人和汇款人必须是同一人。陈先生告诉记者，有一些人采取“蚂蚁搬家”的做法，甚至是港版微信的跨境汇款的方式。

    只是，粤港澳大湾区城市的房产租金回报率并不高。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，截至今年第23周，惠州和佛山的租金回报率为2.31%和2.05%，广州、深圳、中山、珠海、东莞等城市的租金回报率都低于2%。不过，记者采访多位已经在内地置业的香港居民，在他们看来像深圳这样的城市房产租金回报率偏低，但升值前景尚存。

    4月发布的克而瑞珠海市调研报告指出，依据渠道分销强度、房价高低等因素，客群分布略有不同，总体呈现出开辟渠道越广，项目报价越低，投资客比例越大。具体来看，譬如售价斗门区域的海伦堡·湖心里项目报价在每平方米15500至16000元，外地客户占比60%至70%，港澳客占比约5%，本地客群占比30%左右；同区域的时代中央公园因启动港澳渠道，港澳地区客户占比可达约20%。

    美联物业则表示，依据该公司在深圳地区的数据统计，香港人“北上置业”的占比为4%左右。而在惠州大亚湾片区，多位中介人员告诉记者，在去年前来大亚湾购房的客户当中，深圳客的比例较以往有所降低，外地客则成了主力，甚至包括许多来自香港的客户。市场好的时候，很多项目的香港客户占比超过10%。

    美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，相关城市的购房条件放宽会带来一定的积极影响，短期内的成交量会有小幅度增加，后期大湾区的快速发展将吸引更多的港人北上置业。北上置业的区域也会更加集中在珠海和中山，这些城市吸引力更大，受欢迎程度更高。

    只是，大多数粤港澳大湾区内的城市都有不同程度的限售条件，港澳居民购房后再转手，也只能遵循当地的楼市调控，这或许是投资客该着重考虑的事。