辟谣住建部新规取消公摊？没有的事儿

    这一周，大湾区规划出台，引爆了媒体，引爆了朋友圈。

    还是本周，住建部发了一条住房工程建设规范征求意见稿，里边短短一句：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”再次引爆媒体、朋友圈，成了各路媒体吸眼的大热点。

    其实，征求意见早在前几日就已经发布在了住建部网站，在疯传之前，我们已经在专业的建筑设计相关媒体上看到了这一文件，原本可以选择抢先发布，收割一波热点流量。但大胡子说房一贯重视内容解读，经过权衡我们选择在事件发酵后，再来理性的给大家重新分析，拨云见日。

    真不是那么回事儿

    “住宅建筑应以套内面积交易”这个热点一出，便像病毒一样疯狂传播、传导，几乎所有与房产相关的媒体都选择发文，其中大多数平台使用“别了，公摊”“告别公摊”“住建部新规取消公摊”之类的标题关键词。并且文中大肆的去描写公摊的坏处，早就该规范废除公摊等等，看似与购房者统一战线的噱头文字。

    甚至有些平台已经开始抛出：“住房单价或在短期内上升”之类的观点。

    房价是否会短期上升，我们放在后边说，先来说第一个误解，此次住宅项目规范征求意见稿中：第2.4.6条的确提到了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

    但很显然，这句话不仅没有提到取消公摊，反而是用“使用面积”印证了公摊未来的继续存在。这句话中，要表达的是普通住宅应该以套内可以使用的面积的数值来核算进行销售和交易，公摊还是那个公摊。

    而另外一部分以刘德科先生为代表的误读派，则认为“「交易」和「计价」是两个不同的概念”。其中提到“中国的商品房一直也是以套内使用面积进行「交易」，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。「以套内使用面积进行交易」，不等同于「住房按套内面积算」。”

    言简意赅的讲，就是德科先生认为，各路媒体对于这件事存在曲解和误读，而目前已经在售在签的商品房合同本来就有，并且在用套内面积交易，而以套内面积交易和以套内面积卖房子是两码事。

    很显然，刘德科先生自己本身，对这件事的理解就错了。

    我们来看这份文件的后半部分，也就是针对于这次起草中条文的注释说明，其中2.4.6做了延展性的注释，如下：

    说明中明确提到了：“目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易”，这显然与德科先生理解的方向完全不同。从注释说明中，我们很明显的可以看到，该条的初衷在于解决“同一项目建筑面积相同而套内面积不同的问题”。

    那就有人会问了，那这个文件是否就代表以后，就要按照套内面积去卖房子呢？

    我们看起草的单位：

    中国建筑科学研究院有限公司、中国建筑设计院有限公司、中国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公司、中国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公司、龙信建设集团有限公司、中国中建设计集团有限公司、西安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、北京建筑大学

    很明显清一色为研究院、设计院、建筑公司和建筑相关大学之类单位，其实并没有房管等相关部委的参与。

    同时，建筑设计规范中出现条款干涉销售，并不合规合理，也没有先例。换句话说，此次的征求意见稿或与实际落地的最终文件还相距甚远。

    归纳来说，一共是这几个误区：

    第一个误区，就是本段开头提到的，文件并没有提到取消公摊，只是说使用套内面积来销售。

    第二个误区，就是刘德科先生所认为的误解，其实是错的，文件就是要说套内面积销售。

    第三个误区，就是这只是初步征求文件，同时存在跨界的疑点，距离落地还相距甚远，更谈不上剧变。

    公摊有错么？

    不少媒体，历来都在怒斥公摊，谈及公摊几乎约等于过街老鼠，似乎没人对他有什么好感。

    各路媒体反复提及的中国是唯一有公摊的国家，偷换概念，把公摊描述的十恶不赦，显然把矛头指错了方向。

    公摊本身有错么？显然没有。

    公摊本质上来说，在商品房中是绝对不可能不存在的产物，无论是中国还是全球，我们的楼房不可能没有楼体电梯，更不可能没有过道。这些东西都是物理存在的东西，现在不能没有，以后也不会消失，所以除了独栋产品外，公摊是个绕不过，免不了的词。

    所以讨论关注公摊是否应该存在、要不要取消，毫无意义。

    关键在于解决矛盾点，而最大的矛盾点在于，公摊的比例参差不齐的背后，购房者的知情权。

    国内几乎所有城市，在没有拿到精准的商品房购房合同时，购房者根本无法准确的知道所购房产的公摊到底是多少。甚至很多房子在销售时，购房合同上的建筑面积和宣传的面积都无法对应。

    更过分的是，时至今日仍然有大量城市的楼盘为了避免购房者对于得房率的计算，在购房合同签订之前，连最基本的户型尺寸都不予提供。问及尺寸，也是以口头大概多少平来搪塞购房者。

    同样是100平方，有的楼盘套内80平，有的楼盘套内连70平都不足，更让人恼火的是，同一个小区，不同楼栋，同样面积的房子，套内的使用面积却有明显的差异。

    我们再重温一下文件中的注释原文：“我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。”

    显然，此次文件中这一条，正是冲着解决不透明不对称这个问题而来。通过政策规范，让得房率变透明化，让购房者以相同的规则来付费购房。

    而非大多数媒体提到的取消公摊问题。

    住房单价或在短期内上升？

    我们续接上文中“住房单价或在短期内上升”的问题。

    不少媒体都在讲房子又要涨，短期内单价要提升等等，如果我们理清脉络之后，便会很清楚这些言语之荒谬。

    第一个，“房子又要涨”这种话术大概率来自于置业顾问。房子的土地成本不变，建筑成本，营销成本不变，总价不变，只是单价变了，换一个计量方式，怎么成了又要涨？

    第二个，房子单价短期上升，更是无稽之谈，一方面是文件是初步征求意见，你压根不知道这个征求意见稿，这一条最后是否可以执行，更不知道具体执行时间。即便是执行了落地了，根据以往老项目老政策，新项目新政策的习惯，也不会短期内大面积同步。

    延展来讲，按照建面计算和按照套内计算，对于绝大多数房子，几乎是没有什么影响的，短期内更不会有什么影响。

    套内面积销售和建筑面积销售，不过是西瓜1块一斤，瓜瓤2块一斤的关系。

    如果你非说影响，当然也有，得房率高的二手房在政策彻底普及之后，挂牌时可能会总价更高。

    如果政策落地

    假如，我说假如，按照建面计算的政策规定在未来某一天，真实的落地。它对整个房地产行业呈现的产品会有什么影响么？

    会，并不会是想象中的那么明显。

    豪宅改善项目，追求产品追求品质，公摊依然会我行我素的大。高公摊带来的可销售面积小，只会通过提高套内单价来弥补，亏钱是不可能的。

    大品牌的刚需盘，几乎在设计时已经卡住了设计规范的极限，通过不同的调整方案，都已经做到了不改变户型的情况下公摊的极限低，新政如果落地，一样不会有什么变化。

    唯一可能改变的，或许只有那些设计水平不高，公摊设计不合理甚至是浪费的楼盘。这样的楼盘大概率也是走卡设计底限的路子。

    讲到设计规范，在这里也简单提一下，公摊并不是越小越好，更不可能无限小。建筑设计规范中会强制要求比如走廊的宽度，楼层的高度，电梯的配备等非常多的下限或上限值。这些东西综合决定了一栋楼公摊的下限。

    很多人问规范里那些条条框框需不需要学习？学了有什么意义，在此我可以比较明确的告诉大家，如果不是准备从事相关工作，基本没有学习的必要。有正规手续的建筑物，除非不按图纸施工，否则一定是符合设计规范的，不然设计图都过不了审核，更不可能到施工和完工的阶段。

    大胡子说

    按照套内面积来计算销售，绝对是好事，是社会是国家制度的进步。

    但显然如果要真正的避免开发商和购房者的矛盾，避免各种权维的爆发，什么取消公摊，什么套内面积交易，什么精装房全装房交付，其实都起不到决定性作用。

    唯一有效的，只有一个，那就是取消预售。

    国内已经有部分城市出让土地要求现房销售，但只是零零星星。

    迫切希望住建部不仅能让这次的套内面积销售制度尽快落地。后续可以重视，并尽快的研究制定现房销售的制度。只有现房销售，中国房地产的顽疾才能真的根治，才会真的有未来！

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