房企践行高质量发展——“华联发展”高质量路径引发专家关注

    在“稳”字当头的楼市调控政策以及国内房地产市场供需结构发生变化的环境下，房地产行业已经告别了过去高歌猛进的“黄金时代”，站在了从扩张式高增长到高质量转型发展的十字路口。

    日前，新华社中国经济信息社联合中华工商时报社邀请专家学者和业界人士，召开“高质量发展专题研讨会”，从华联发展集团的案例剖析出发，探讨我国房地产企业向高质量发展转型的有效路径，并发布了华联发展集团有限公司高质量发展报告。

    华联发展集团有限公司高质量发展报告显示，尽管巨量的沉淀投资尚未进入收益期，但华联发展集团有限公司近年来的各项业绩都显示其高质量发展的结果和趋势，而其旗下的控股企业华联控股股份有限公司的各项业绩则尤为亮眼。华联集团之所以走上高质量发展道路，是其35年来先后两次创业、以及20年来不断调整创新的结果，是创意文化引领的结晶。

    先看华联控股股份有限公司：

    ——它虽然体量不大、2017年资产规模只有87亿，营业收入只有近40亿元，但净资产2017年底达到44亿元，净利润有13亿元多；

    ——与诸多大型开发商动辄80%、90%的资产负债率相比，这家新型房地产企业的负债率只有42%，有息外债只有6亿元，没有坏帐和不良资产；

    ——它的自持物业比重很高，不动产近22万平方米，租金年收入达到3.6亿元，为企业可持续发展提供坚实保障；

    ——它坚持高分红比例，2016、2017两年为股东分红9亿元，分红占净利润的比例分别高达25.39%和42.49%，力度堪比金融蓝筹股；等等。

    华联控股股份有限公司是华联发展集团旗下的控股33%的上市企业。

    再看母公司华联发展集团：

    与大多数集团母公司和控股上市公司之间“子肥母瘦”的畸形关系相反，虽然华联发展集团匠心塑造出了华联控股股份有限公司这样的精彩“作品”，但其自身并没有“筋疲力尽”，而是共同辉煌、协调发展、相得益彰。

    到2017年底，华联发展集团资产规模近150亿元，净资产近74亿元，营业收入55亿元，净利润逾13亿元，三项主要财务指标分别是1996年底的27倍、17倍和100倍。

    也就是说，华联发展集团的资产负债率同样也很低，不到50%；资产、净资产收益率也都很亮眼。

    这是华联发展集团刚刚投入巨资的许多大型项目尚未进入收益期的前提下取得到成绩。眼前的数字“谦抑”过后，即将迎来的是持续稳定的高收入未来。

    华联发展集团的前身为华联纺织有限公司，原本是纯粹的纺织行业国有企业，历经35年发展和几度产业结构优化转型，尤其是1997年以来的20多年的不断转型调整，现已“金蝉脱壳”成为以城市综合体地产开发运营为主业、创业投资为辅业、资产规模近150亿元的股权多元化大型企业集团。

    近年来，该集团因优越的资产质量和成长性而先后获“深圳市百强企业”、“2017年中国房地产业综合实力100强”企业、“广东省最佳诚信企业”、“2017年度中国AAA级信用企业”等荣誉;旗下主要地产企业华联控股股份有限公司连续两年在博鳌论坛上被评为“中国地产风尚大奖•2017中国年度投资价值上市企业”、“2018中国房地产资本价值卓越企业”等称号。

    一、财务与经营分析：

    1、基本财务数据分析

    华联控股近5年的基本财务数据如下表：

    营收和利润（亿元）

    图表显示，5年来，华联控股无论是营业收入还是扣非净利，与上年同期相比，大多数都实现了大幅度增长。其中营业收入从2016年的21.71亿元上涨到2017年的39.71亿元，同比增长82.88%。相应的归母净利润和扣非净利润分别从13.48亿元和7.13亿元上涨到13.43亿元和13.38亿元，同比分别增长-0.40%和87.53%。

    从上表可以发现，华联控股自从2015年开始业绩稳步增长。

    营业收入从2014年的2.05亿元上涨到2017年的39.71亿元，年复合增长率达到168.56%。

    扣非净利则从2014年的-0.12亿元上涨到2017年的13.38亿元，年复合增长率超过381.35%。

    随着华联控股营业收入不断提升和对成本费用的良好控制，华联控股2016、2017年都实现了营收、净利和净利率三重增长的大好局面。

    华联发展集团近5年的基本财务数据如下表：

   营收和利润（亿元）

    从上表可以发现，华联发展集团5年来在各项指标上均表现良好，且基本呈现逐年增速上升的趋势；在营业收入构成方面，均呈现稳步增长的态势。

    从上表可以发现，华联发展集团自从2014年开始业绩稳步增长。

    营业收入从2014年的23.77亿元上涨到2017年的54.75亿元，年复合增长率达到32.06%。

    扣非净利则从2014年的0.63亿元上涨到2017年的13.41亿元，年复合增长率超过177.14%。

    ROE=净利润/净资产，从2014年的1.55%上涨到2017年的18.04%，年复合增长率达到126.62%。

    2、与同行重要数据比较

    （1）负债率

    据中证报日前报道，数据显示，2017年一季度，130家上市房地产企业资产负债率为79.42%，已达到2005年以来最高点。一季报显示，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。

    2017年，开发企业净负债率最高的云南城投达到543%，融创为260%、恒大280%。2017年上半年，融创资产负债率达到91.92%（债务/资产），在中国资产最大的10家地产公司里排名第一；碧桂园上半年资产负债率达到88%；万科上半年资产负债率达到82%。

    但华联控股负债率只有42%，华联发展集团的资产负债率同样也很低，不到50%；

    （2）净利润率

    数据显示，2018年一季度，130家上市房地产企业实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，净利润率大约为11%；

    但华联控股达到25.62%左右，华联发展集团2017年则达到24.38%，2016年甚至达到31.58%。

    华联控股还因净资产收益率表现突出、结果排名超过净利润总额名次的现象：在“2017年房地产开发行业A股上市公司净利润百强排行榜”中，万科A以280.52亿元位列榜首，保利地产和招商蛇口排名第二和第三，而华联控股以13.43亿净利润位列百强32位，位列126家房地产上市公司利润排行第25位;在深沪两市3024家上市公司中，华联控股净资产收益率排名第19位。

    3、转型发展带来的业绩井喷

    如果我们重新审视近5年的基本财务数据图表，就会发现，无论华联控股、还是华联集团，2016年、2017年的业绩均大有井喷之势。

    从营收上看，华联控股2015年增加了2.04亿，2016年增加了17.62亿，而2017年一年营收就增长了18个亿（与上年比）。

    这18个亿是什么概念？对比华联控股2014年的数据就能发现，

    这18个亿的单年增量营收相当于2014年全年营收的900%。相对应的，2017年单年新增扣非净利6.25亿元，比2014年全年的净利还要高。

    换句话说，2017年华联控股通过自己的努力，单年“新创造”出近9个华联2014年版出来，这种增长不可谓不惊人。

    从2014、2015年来看，前两年还在个位数上盘旋徘徊的华联控股房地产业，一旦进入2016年以后的收获期后，马上就显示出“一飞冲天”的强大动力，营业额突然进入十位数，且2017年又比2016年增长80%多！这样的“凤凰涅磐”般的巨变，其实正是该公司完全摆脱高风险产业、度过转型初期的地面滑行后，最终如同飞机那样昂首起飞的成果。

    由上表可见，尽管有色金属销售仍是集团收入中份额居第二位的收入来源，但近5年来，作为集团核心业务的房地产销售的比重却在井喷式增长，房租及管理费及其他业务的份额也在不断稳步增加。这显示出集团和其旗下的控股公司并肩走在转型升级道路上的可喜变化。考虑到集团目前已经投入巨量资本的多个大型项目尚未进入收获期的因素，可以预见未来必然会有更进一步的长期化的加速度发展趋势。

    二、高质量发展启示录

    那么，从90年代中期的一个陷身夕阳产业困局、资产年赢利率还只有0.5%的举步维艰的生产型企业，到如今有多项指标都显示出企业健康发展的新型现代公司，华联发展集团及其旗下重要成员企业华联控股是怎样突出重围、一步步华丽转身、最终走上高质量发展道路的？

    1、紧密追逐时代潮流不断推动转型调整

    华联发展集团的源头企业成立于1983年，是由原国家纺织工业部、中国国际信托投资公司和北京、上海、广东等全国十八个省、市纺织工业主管部门等21家股东在深圳特区共同投资创办的纺织窗口企业。

    华联控股股份有限公司的前身为深圳惠中化纤实业股份有限公司（下称为“深惠中”），系1985年由华联集团、深宝恒等企业出资5000万元合资兴办的一家深圳市最早从事专业化纤产品生产与经营的国营内联企业，创办初期，虽产品单一，但也产销两旺，取得了较好的效益，1994年在深交所成功上市发行11935万股A股（股票编码为000036）。1998年6月，深圳宝恒公司与华联发展集团签署股份转让协议书，将其所持有的“深惠中”30.72%的股权有偿转让给华联发展集团，每股转让价2.2元，共计9000多万元。这次股权收购，使华联牢牢掌握住了“深惠中”的控股权，也为未来的资本运作和产业调整能够顺利开展打下了坚实的基础。其后，“深惠中”先后更名为深圳华联控股股份有限公司和华联控股股份有限公司。

    上世纪九十年代中期，华联发展集团遭遇发展瓶颈：虽然资产已达到20亿元，但集团纯利润每年只有一千多万元。1997年，董炳根由中国服装总公司总经理调任深惠中第一大股东——华联发展集团总经理后，以解放思想为先导，启动华联“二次创业”，推动内部改革的深化。通过采取转让套现、股权置换和兼并收购等“三管齐下”的资本运营和一系列的改革调整，成功实现了“深惠中”两次增发，购并重组了波司登、杭州宏华数码等10余家企业，盘活存量资产20多亿元，成功实现了从单纯生产经营型向生产经营与资本经营结合型的转变，推动企业走出了困境。

    其后，随着我国加入WTO后纺织服装产业的竞争日趋白热化，华联发展集团的经营风险逐步加大，以纺织服装为主的产业结构面临战略转型的巨大压力。为了扭转这种状况，在多方研究论证的基础上，华联通过转让波司登和余姚华联、宁海华联的股权，关停新龙、联昌、中冠、南华等深圳印染企业，逐步彻底退出纺织服装产业，集中力量重点发展房地产业。

    2002年，华联发展集团有效整合旗下地产、物业资源，组建了以深圳华联置业为平台的房地产集团，随后布局上海、杭州、千岛湖等，通过实施重点扶持和规模经营，稳健而快速地实现华联地产的跨越式发展。期间曾一度试水纺织业的上游产业PTA等石化新材料产业，但鉴于其发展面临国际油价变幻莫测、供求关系失衡等诸多风险，经再三论证，最终成功退出石化新材料产业。

    此次产业结构的调整重点是突出优势，降低风险，推进产业结构的实质性优化，奠定了华联可持续发展的良好基础。

    2009年至今，经过前期的产业转型、建设和探索，华联发展集团审时度势，退出纺织产业，放弃石化新材料产业，仅有的风险资产被成功剥离，在摸索中实现了产业的转型和优化，主营业务全部转到城市运营，主要利润来源于地产销售和物业经营两大板块收入。形成了以房地产业为主、创业投资为辅的产业体系，以深圳、杭州、上海及其周边区域为重点的产业发展区域，最终走上了城市综合体地产开发运营的地产专业化发展道路，实现了华联的跨越式大发展。

    从“向产业链上游发力”到“产业结构的转型创新”，从“纺织服装及石化新材料”到“城市综合体运营商”，华联发展集团在不断的探索中，最终走向了一条光明大道。董炳根指出，“华联从2009年成功实现产业转型跨越发展后，实际上就开始真正走上了高质量发展之路。”

    到2017年底，华联发展集团资产规模近150亿，净资产近74亿元，营业收入55亿元，净利润逾13亿元，三项主要财务指标分别是1996年底的27倍、17倍和100倍。

    2、以产品创新为灵魂将“品质”的追求置于“数量”之上

    尽管华联发展集团在体量上与行业巨头间存在着较大的差距，但华联坚持以高质量发展理念和差异化铸造竞争优势，将“品质”追求置于“数量”之上，通过提升品质赢得市场，赢得口碑，赢得业界尊重。在董炳根眼中，每一个房地产项目都是一件艺术品，他说华联在体量上不盲目扩大，就是希望能够在质量、建筑内涵上多花些功夫，不盲目追求项目数量，只有专注于品质才能实现高质量发展。

    正是在这样的发展理念指引下，华联每一个项目的规划设计力求创新，做出华联特色。华联城市山林花园入选国家地理杂志“100个中国最美丽的楼盘”，还被评为“达沃斯•2015中国十大人居范例金奖楼盘”；钱塘公馆获评2016年度中国十大超级豪宅之一，UDC时代大厦也成为杭州顶级的写字楼项目，取得了较好的市场认可和品牌影响力。高质量让华联获得了业界和市场的认同，建立起了具有一定知名度和规模的房地产品牌形象。正是这些极具个性化的精品项目赢得了市场认可，也收获了远高于一般地产项目的利润。

    如位于深圳南山华联纺织工业区的华联城市中心项目，综合应用了包括地基基础与地下空间工程技术、钢筋与混凝土技术等在内建筑行业10项新技术中的9大项、42子项，新技术应用种类多，覆盖范围广，特点突出，在提高工程质量、降低能耗、加快新技术普及应用等方面发挥了显著作用。该项目在项目建设工地上，智慧化工地、质量管理、安全管理、安全文明、绿色施工等建筑业新技术、新工艺获得了业界的高度认可。

    作为城市综合体的开发运营商，华联发展集团将为居民提供美好生活的产品与服务、推动城市健康持续发展作为自己的追求目标，从城市运营的角度，通过规划引导、产业培育、开发建设等多方面，深入关注客户的需求，通过导入产业资源，推进产城融合，满足客户全工作周期的需要。

    董炳根说，我希望华联发展集团能成为“百年老店”。要成为“百年老店”，企业文化理念、超越利润的目标追求、永远的进取和创新精神都不可或缺。在对企业涉及的各个方面做出综合的长远规划时，把企业生存作为最大利益，要求企业在长期运营中持续获得利润，而不是追求当期利润最大化的短浅指标。“一些能取得短暂利益的项目，如果会影响到企业的品牌、形象，会伤害到长期发展愿景，即使收益再丰厚，我们也坚决不碰。”

    华联一直以来都很重视资产积累，现在华联发展集团不动产近60万平方米，考虑企业的长远发展，尽量自持一部分物业。董炳根说，未来集团的经营管理中只要不出现重大的决策失误，这些物业运营都能够让集团生存得很好，这个也是我非常重视自持一部分资产的重要原因。

    3、以文化创意引领高质量发展的方向

    华联秉承“创意构筑未来”的企业理念，以打造艺术品建筑的思维，将品质融入并扎根于企业发展的文化之中。而其领航者董炳根以“让心灵先到达那个地方”的企业家情怀，带领着企业走向每一个远方。

    “我把房地产项目作为艺术品来看，是因为这里面包含的内容非常广泛，人文、地理、建筑造型、结构布局等等，涉及到文化、艺术等多个方面。”董炳根说，华联的每个项目规划设计他都会亲自把关。

    他认为，每个项目都有很大的创新空间，特别是商业旅游地产，创新空间是无限的。“我们的企业理念是‘创意构筑未来’，未来生活需要有创意，开发商需要有创意，我们要学习世界上房地产建设的先进经验和理念，尊重市场和消费者的行为习惯，同时用创新去引导市场，用大胆的创新走在时代的前沿。”他说，“比如星光大道项目，我们想成为中国唯一一条文化艺术星光大道，现在基础设施已经完成，但从长远目标，社会影响力还不够，下一步还要进一步完善它的文化设施，把文化、商业、旅游结合起来，真正成为一条商业旅游文化街区”。

    在华联，董炳根有两句名言广为流传，其中一句是“让心灵先到达那个地方”。

    上个世纪著名的探险家约翰.戈达德曾说，我总是让心灵先到达那个地方，随后周身就有了一股神奇的力量，接下来就只需沿着心灵的召唤前进。

    董炳根时常讲述这个故事，用来激励自己和整个华联。他说，“我们现在做的很多事，以前连想都是不敢想的，就像早期的华联人谁能想到现在华联会建设和运营大型商务综合体？现在我们不都做起来了。很多事首先要心灵先到达那个地方，才有明确的方向和目标，才能够勇往直前。”

    董炳根说：“华联成为百年老店，是集团上上下下的目标。企业上下应该让心灵先到达百年之后。”

    4、以高质量的规划筹谋长久发展

    高质量的规划，在华联发展集团的发展里程中具有战略引领作用。

    土地成本在房产建设中的比重相当高。华联较少通过市场上招拍挂获取土地，更多的是基于早年富有前瞻的战略部署和产业规划，在资产重组或关停并转纺织企业的过程中，通过股权收购、产权收购或者置换等方式，积极获取土地资源的完整权属，留下了诸多原有的工业区或厂房土地储备，从而为后期的地产开发储备了宝贵的土地资源，给物业经营扫清了障碍，获得了自身产业转型所带来的最大化收益，避免了土地资源成本过高所带来的高风险，保证了较低的土地资源成本，为项目开发和产业建设带来了巨大的成本优势。

    现如今的华联地产产业布局，重点集中在深圳、杭州和上海，均为一线城市，董炳根认为，这些城市处于地产开发热点区域，地产市场表现良好，去化能力强，项目后期的市场销售压力相对较小，这对项目的高周转和减少资金压力等方面都有着重要的保障作用。

    未来，华联发展集团经营发展重心仍将集中在一线和二线核心城市。对土地资源的获取，华联还是坚持不拿地王，通过产权式并购、城市更新、新产业拓展等方式获取更多的土地资源，以提升公司的可持续发展能力。

    随着粤港澳大湾区建设成为新的经济热点，华联积极跟进，将其发展战略融入粤港澳大湾区的发展大局。比如原华联纺织工业区位于前海、后海、蛇口的黄金三角中心点，占地面积近13万平方米，其更新改造的定位、建设与运营，都强调主动融入粤港澳大湾区的建设。

    根据规划，该项目将从三个方面融入大湾区发展：一是构建两园一城，产业互动、产城融合的发展格局，建成后的华联城市中心以新经济为主体，集产业研发、产业空间、配套居住空间、休闲空间于一体。二是通过规划引领、统筹发展策略，考虑产城融合发展的需求，从区域功能需求和人口结构出发，统筹落实，使教育、交通、环境、生态等与湾区建设相融合。三是产业功能规划与产业体系立足于粤港澳大湾区，充分发挥毗邻前海深港现代服务业示范合作区、后海超级总部以及深圳湾口岸等区位优势，打造“数字经济十知识经济”的产业发展格局。

    目前，华联发展集团作为股东之一的前海梧桐并购基金，正围绕着与粤港澳大湾区发展相契合的新经济、新产业进行布局，对互联网、信息化、工业自动化、大健康、环保节能、军工转民用、文化教育等行业领军企业进行投资。

    三、总结和展望

    回顾华联发展集团35年的创业历程，董炳根感慨万千地说，不管是艰苦创业、造就华联辉煌的“一次创业”，还是开拓进取、再创辉煌的“二次创业”，35年的发展都来自于一次次的变革和创新，这是华联实现高质量跨越式发展的基因和灵魂。

    所谓“发展无止境，改革无穷期”就是要面向未来。时势和环境在变，很难有固定的模式或者经验可以照搬照抄，因此华联的路径、方法、手段等都要随机应变。这就要求华联要立足岗位，进一步解放思想，继续发扬创业拓荒和改革创新的精神，审时度势，保持与时俱进，始终将创新、创造、创意全程贯穿于华联的每一项工作之中，牢牢把握改革创新的主动权，以创新的思维抓住发展机遇，用改革的办法破解发展中的难题，践行“创意构筑未来”的企业理念，不断推动华联事业的科学发展。

    董炳根表示：一是要将华联发展集团打造为成为“百年老店”。在对企业涉及的各个方面做出综合的长远规划时，把企业生存作为最大利益，要求企业在长期运营中持续获得利润，而不是追求当期利润最大化的短浅指标。二是尽量自持一部分物业，为未来铺路，为后人打基础。三是开发建设等多方面，深入关注客户的需求，通过导入产业资源，推进产城融合，满足客户全工作周期的需要。同时，华联还将积极参与美丽乡村建设，结合乡村旅游、共享农庄、乡村度假、健康养生等探索乡村生活综合体的开发建设与运营。最后是找新的经济增长点，做好主业的延伸，做好辅助产业的开拓探索工作。

    宏图跃然纸上，远景隐见霞光。已经走上高质量发展之路的华联，如同一幅缓缓展开的泼墨巨画，精彩眩目；又好似一轮冉冉升起的旭日，光芒益炽！-CIS-