远洋集团锁定1400亿元销售目标 加快新战略性业务轻资产化调整

    本报记者 王丽新

    又是一年业绩释放期，今年，部分房企“交卷”颇有压力。两年前买高价地的开发商忙于向投资者解释利润压力之苦，两年前谨慎购地的房企面临“仓里粮少”的断货危机，敢定高目标的是那些过去两年抓住窗口期储备了大量相对低成本土地的房企。但总体来看，过去依靠赌土地红利和人口红利求规模的开发商们，开始“学乖”了，今年的销售目标都定得偏向保守。

    2019年，房企们不再高喊销售额实现60%增长的目标，目前公布目标的房企，增速多在30%左右徘徊。行业政策延续高压平稳环境下，“千亿量级”企业的规模之战似有止息之势，毕竟，销售目标要根据市场变化，随时调整才更“靠谱”。

    远洋集团管理层接受《证券日报》记者采访时表示，现在越来越意识到，在追求销售规模的同时，企业更应该回归聚焦财务表现和企业本身的效益表现，体现上市公司的价值。

    可售货值近2400亿元

    远洋集团将销售目标定为1400亿元，是源于2019年有充足的可售货值。

    “2019年远洋可售货值达2373亿元，同比上升30%，住宅类占比达80%，以快周转的适销产品为主。”远洋集团管理层向本报记者表示，2020年，远洋将有望达到销售规模2000亿元。

    据公告显示，截至2018年底，远洋集团协议销售额录得约人民币1095亿元，同比增长55%；实现营业额人民币414.2亿元，年度溢利人民币46.7亿元，其中本公司拥有人应占溢利为人民币35.7亿元，每股基本溢利为人民币47.3分。董事局建议派发期末股息每股0.073港仙，连同中期股息每股0.140港仙，公司全年每股合共派发股息0.213港仙，全年派息比率为40%。

    2018年全年，远洋集团在30个城市获取了59个项目，新增土地储备约1012万平方米、货值约人民币1800亿元，并新收购2个成熟资产。新增土地储备主要围绕五大城市群，布局更加均衡，并坚持周转速度加快的策略，以获取中小型项目为主，20万平方米以下项目占比达78%，30万平方米以上项目占比缩减至8%。新项目开工周期大幅压缩，加快主业的开发节奏，有益于集团充盈现金流能力的提升。

    值得关注的是，在2019年2373亿元的可售货值中，若按新旧资源划分，新增资源占比高达69%；存货资源占比达31%。按产品类型划分，住宅类产品占比达80%，以快周转的适销产品为主。

    有业内人士表示，新增土地近八成为小体量项目，且布局在五大城市群内，这说明远洋在调整产品线配比，提高中小体量且周转快的适销产品比例，预计这将导致公司未来两年都有灵活把控市场销售节奏的能力，在周转速度上也比竞品更有优势。此外，在今年的可售资源中，住宅业态高达八成，将对2019年的现金流有所保障。

    实际上，从回款情况来看，2018年，远洋销售回款达680亿元，同比提升27%，这是在市场艰难期内取得的较大突破，这些“粮食”也将对公司今年灵活调整投资条线有利。

    加快持有资产轻资产化调整

    过去的远洋，在地产主业发展下，进行了多元业务的布局，这是应对后房地产时代的战略性布局。经过几年培育，这些运营性资产也持续为远洋提供了稳定的现金流。

    截至目前，远洋集团商业地产规模庞大，已投入营运的项目均布局优质，全部位于一线和核心二线城市，可租赁面积约122万平方米。2018年，实现权益租金收入人民币23.4亿元，同比上升21%，权益EBITDA利润人民币13.3亿元，同比上升17%。

    另外，在建的商业地产项目，总建筑面积达约180万平方米，其中北京和上海项目面积占比高达75%，发展业态以写字楼和零售物业为主，将于2019年至2024年分阶段投入营运，包括北京CBDZ13项目、北京丽泽商务区项目、武汉东方境世界观等，将形成跨区域、多元化的商业地产品牌系列，为集团未来贡献更大的投资收益及盈利水平。

    如今看来，过去需要沉淀资金的资产，包括曾经的战略性新业务已经具备实施轻资产化调整的可能性和条件。实际上，远洋也正在加快推进建立“投融管退”的闭环发展模式。

    即使在融资环境非常艰难的2018年，远洋也将经营不错的三个商业物业项目进行打包，发行REITs产品募资32亿元，相较于传统信贷工具，拓展了公司的融资渠道。

    上述管理层向本报记者表示，2019年除了聚焦地产开发主业外，要对战略新业务实施轻资产化调整，通过搭建核心物业基金、资产证券化化等方式，持续优化资产结构，增强流动性。显然，这意味着集团将继续加速商业地产轻资产化，通过做大商业物业的管理规模，提升运营管理水平，同时盘活资产，提高周转，回笼现金。

    目前看来，远洋练就了凭借提高商业资产包估值、以证券化方式变现的能力，且利用这一能力突破了融资难的局面。2018年，远洋集团不断创新融资方式，保持了境内外的融资渠道的丰富及畅通，将融资成本控制在5.38%的水平线上，具有非常明显的成本优势，并拥有已获批尚未提用的额度约人民币1894亿元，为集团营运提供了充足的支持。

    接下来，远洋要做的是，遵循自然发展逻辑聚焦地产主业发展，在此基础上，修炼提升运营效率、加快资产变现、降低融资成本、优化财务盘面、提高人均效能等内功，以“45X40”策略（即重点布局45个城市，平均每个城市锁定40亿元销售目标）向2000亿元规模进发。