花样年、彩生活拟分拆商管上市 或联手绿地复制“雅生活模式”

    在彩生活的估值长期低迷下，潘军终于走出了第三条路——再造一个新平台、讲一个新故事，他还找来一个有经验的盟友——绿地控股。

    7月26日早间，花样年控股（01777，HK；昨日收盘价0.75港元）、彩生活（01778，HK；昨日收盘价2.65港元）发布联合公告称，正考虑寻求将各自商业及综合用途的物业管理业务、商业运营管理业务进行分拆，于联交所主板单独上市。

    而刚好这段时间，花样年与绿地控股开启了频繁合作动作，恰巧就是涉及商业领域。与此同时，绿地近期还在继续减持雅生活，双方的合作程度也已不如早期密切。或许，绿地将成为花样年、彩生活即将分拆的新商业上市平台坚定的盟友。

    彩生活的第三条路

    上述分拆公告表明，潘军计划把花样年控股、彩生活各自涉及商业物管、运营等相关业务，拆分后全部打包到一个独立的公司单独上市。

    公告显示，分拆集团将从事提供有关商业物业、综合混合用途物业、公共设施、及工业物业的物业管理服务、及商业营运服务。

    花样年和彩生活已就建议分拆向联交所提出申请，且联交所已确认，其可就建议分拆进行上市申请。

    “彩生活的价值是被低估的。”在多次年度业绩发布会上，彩生活董事会主席兼执行董事潘军都会说到这句话。

    现实也是残忍的。即使是在管面积最大的上市物业管理公司，彩生活的股价常年徘徊在港股物业股中后位，“物业第一股”“O2O战略”的故事已经过时了。

    潘军不是没有过调整与改变，跟花样年一样也在进行“二次创业”，但从市场反馈来看收效甚微。2020年初，彩生活暂时放弃了“互联网+增值服务”的幻想，重新回归线下业务、更回归物业本质的战略。

    今年初，潘军亲自回归一线兼任彩生活CEO。但从年初至今，彩生活股价下跌了18.8%，截至7月26日收盘，报收每股2.74港元，市盈率（TTM）仅为6.8倍。

    本次计划分拆商业、商管上市，是潘军选择的第三条路。虽然在管面积最大，但相比其他在资本市场表现好的物业公司，一方面彩生活母公司的支撑不如大中型房企；另一方面，对比滨江服务、中骏商管等有区域、商业特色加持，彩生活目前并没有对市场展现出看得见的特别优势。

    在后疫情时代，商业、商管是目前市场整体都比较看好的赛道。从物业股的PE来看，能获得较高PE的中小物企大多数都有商业物业的优势加持，如新城悦、宝龙商业、合景悠活等。今年新上市的物企中，涨幅最高的也是涵盖有商业运营的星盛商业、中骏商管，也是市盈率最高的两家。目前物业股PE最高的，也是商业领域的领头羊之一华润万象生活。

    复制“雅生活模式”？

    2017年，雅居乐联合绿地作为两大股东，共同推动雅生活上市。彼时，市场给雅生活超高估值，预估PE达到58.8~77.3倍，完全打开物业股在市场的想象天花板。

    而雅生活得到超高估值的原因之一就是背靠雅居乐和绿地控股两大房企，规模及业务增长将十分可观。

    在雅生活上市前夕，绿地将全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元。与此同时，绿地入股雅生活成为第二大股东，持股比例在20%。

    历史似乎在重演。就在本月初，花样年与绿地均公告了一笔战略合作交易——绿地拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司（以下简称绿闵物业）100%股权转让给花样年下属子公司，交易对价为12.6亿元。

    而这家绿闵物业主要从事的就是商用物业的物管及增值服务。对于这项收购，花样年表示，可扩大公司的物业管理业务，并提供稳定项目来源。

    同时，花样年与绿地还建立起了更紧密的合作。上述公告称，在此次交易完成后的5年期间（2021~2026年）中，绿地将委聘花样年下属的绿闵物业作为战略优先级商业物业管理服务提供商，并每年向其交付不少于500万平方米的商业相关物业建筑面积以作管理，期内合共不少于2500万平方米。

    绿地会成为花样年、彩生活即将分拆的新商业上市平台的盟友吗？

    事实上，另外一方面是，绿地方面与雅生活的关系也已不如早期密切。

    从2019年开始，绿地就在开始频繁减持雅生活。2019年10月、2020年1月，绿地方面合计出售雅生活约1亿股，合计套现超过25亿港元。

    7月15日，绿地又减持雅生活5000万股，占雅生活全部已发行股本约3.52%，总代价为16亿港元。雅生活年报显示，截至2020年底，雅居乐控股及绿地控股分別持有本公司已发行股本约54%及7.5%。如果加上7月初这笔减持，绿地方面占雅生活全部已发行股本已不到4%。

    就在发布与花样年战略合作的同一天同，绿地也公告称，延续了跟雅生活的合作，新增三年物业服务合作，即2023年至2025年3年内，但雅生活的角色是绿地的“战略优先级物业合作商”。

    绿地表示，在严格履行原《合作框架协议》基础上，尽最大努力促使雅生活集团通过合法合规的程序，每年自公司开发的物业中获得500万平方米物业服务面积，在符合相关政府指导价（如有）的前提下，前述物业服务面积的平均物业管理费单价原则上不低于市场公平价格。

    但在此前的双方合作中，绿地承诺的是每年输送700万平方米面积给绿地物业或雅居乐物业，并优先提供300万平方米的物业由雅生活集团管理。