物业股上市潮延续 德信服务募资6.97亿港元扩张规模

    本报记者 吴文婧 见习记者 冯思婕

    7月15日，德信服务集团有限公司（HK.02215）登陆港交所，成为今年来第八家在港交所上市的物业企业。上市首日及次日，公司收盘价均与发行价持平，报3.06港元/股，总市值约30.6亿港元。

    根据德信服务披露的全球发售公告，此次上市的募集资金净额约6.97亿港元，约65%将用于扩大公司的业务规模及通过多渠道提高公司的市场份额；10%将用于多元化及拓展公司的服务产品；10%用于投资信息技术和公司内部管理系统；5%用于人力资源并提升企业文化。

    高增长依赖背后地产企业

    受益于德信集团的资源整合优势，德信服务近年来获得业绩的高增长。2018年、2019年与2020年，德信服务的收入分别为3.98亿元、5.13亿元与6.92亿元；对应时期净利润分别为2246.2万元、5055.0万元与1.06亿元。

    与此同时，德信服务在管面积也从2018年的1881万平方米增长至2020年的2490万平方米。不过，德信服务来自独立第三方项目的在管建筑面积占比却在连续下滑，2018年的占比为78.1%，2019年70.4%，2020年进一步减少至64.9%；相对应的，涉及背后地产企业的在管面积占比则逐年上升。

    根据披露，德信集团为德信服务最大客户。2018年-2020年，为德信集团所开发的物业及联合开发的物业提供服务产生的收入分别占公司总收入的34.9%、47.8%与58.6%；向德信集团及其合营企业及联营公司与其他由董事长控制的实体提供的服务所产生的收入分别占公司总收入的16.8%、26.0%及31.2%。

    看懂独立经济学家王赤坤在接受记者采访时表示：“物业企业的发展严重依赖存量地产的流量。目前整个行业已经过了高速发展阶段，增量非常有限。其背后的地产实力也决定了其发展前景，马太效应下，头部地产公司的物业公司会表现出经营规模、经营利润和估值的三升局面，那些没有强大地产背景的物业公司，流量没有保障，业务很难持续。”

    根据德信服务披露的全球发售公告，在运用募集资金扩大规模方面，公司希望将主要通过收购或投资具有地区影响力及相似市场定位的其他物业管理公司，以最大程度发挥与公司现有业务运营的潜在协同效应。

    中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜向记者分析称：“大型房企旗下的物业公司过度依赖母公司也可能掣制公司未来发展。物业公司要想有更好的表现，还是要有独立的市场拓展能力，以体现市场化可持续发展的能力。同时，在规模和业绩方面要有较高的成长性，而收并购与提升增值服务收益则是维持成长性的两个主要手段。”

    行业涌现大批上市企业

    根据2020年12月31日交易日收盘时数据统计，38家物业管理公司在香港联交所的总市值超过7058亿港元。对于每一家怀有上市梦的物业公司来说，都希望能借资本的力提速发展。

    2021年1月，荣万家、宋都服务、星盛商业先后在港交所上市，延续了物业公司的上市潮。7月16日，融信服务与康桥悦生活双双登陆港交所，截至目前，今年已有10家物业公司在港交所上市，同时排队中的企业还有近20家。

    “房地产行业已度过成熟、处在衰退阶段，地产公司剥离分拆物业板块，通过推动物业板块上市，建立战略防线，并希望通过资本市场解决经营市场战略升级的问题。”对于物业企业纷纷上市背后的原因，王赤坤向记者分析称，“物业服务是一个较好的商业赛道，具有刚需、轻资产、重复消费、有门槛等特点，财务上则表现出业绩稳定、利润稳定、生命周期长的优势。”

    “从行业生命周期看，物业企业的崛起是存量地产背景下的必然，也是方兴未艾的一条赛道，整个物业行业还处于生命周期的成长到成熟阶段，在这个阶段，行业供给规模迅速扩大，行业投资迅速增长。”王赤坤补充道。

    从2021年1月18日递交招股书到6月18日通过聆讯，德信服务上市之路还算顺利。不过记者也注意到，登陆港交所的首日，公司收盘价与发行价持平，报3.06港元/股，盘中最高微涨至3.14港元/股，而上市次日，公司收盘价继续与发行价持平，盘中几乎没有波动。

    据Choice数据统计显示，2021年物业公司港股上市后股价出现下跌的超过半数，仅少数股价较发行价大涨。

    柏文喜向记者表示，物业行业的基本面和竞争格局是靠并购来推动行业集中度、靠单个企业规模快速上升推动公司成长性的，如今大量物业股上市，导致同业并购难度加大，企业成长性趋弱，进而带动股价走低。

    “对于股票价格处于低位的物业公司而言，摆在眼前的选项仅一条——努力改善公司基本面，提高竞争力，以重新赢得市场和资本市场的双重认可。”其如是说。

（编辑 才山丹）