实探博时津开科工产业园REIT底层资产 产业园内蓄势“新”能量

    本报记者 昌校宇

    9月19日，天津市首单公募REITs——博时津开科工产业园REIT正式上市。就在产品上市前夕，《证券日报》记者奔赴天津市，实地调研该产品持有的底层资产——天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园的运营情况。

    记者在走访中发现，看似静立的产业园内部，劳动力、资本、技术等各项要素都在高效流动。这动静之间，实则暗藏产业园助力发展新质生产力的能量。

    聚焦战略性新兴产业

    助力发展新质生产力

    今年政府工作报告提出，“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”。《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确，“健全因地制宜发展新质生产力体制机制”，并作出全面部署。如何加快发展新质生产力，在产业园区内可看到一些最新动态。

    博时津开科工产业园REIT是国内首个混装资产的产业园项目，包含天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型。天河数字产业园是集超级算力、信息技术、互联网信息、科技研发为主的重点科创园区，超算天津中心、日本川崎机器人等入驻于此。目前，园区内落户企业约116户，出租率达83%以上；今年上半年，园区新入户12家企业，总签约7700平方米，续签企业26家，总续签面积2万余平方米，续签率达95%以上。

    大陆汽车厂房产业园的固定承租方是德国大陆集团旗下纬湃电子，园区既是该公司天津工厂生产基地，也是大陆集团在亚太区颇具规模化的新能源零部件生产基地，聚焦战略性新兴产业等新质生产力重点方向。同时，纬湃电子作为新能源汽车核心零部件生产商，持有多项技术产权，合作客户包括德国大众集团、法国标致雪铁龙集团等，国内的理想汽车、小鹏汽车、长安汽车、智己汽车等也是其主要客户，财务状况及租金支付情况良好。

    博时津开科工产业园REIT的现金流来源于底层资产租赁产生的租金及物业管理服务费。原始权益人及运营机构——天津泰达产业园管理有限公司总经理杨帆对《证券日报》记者表示：“目前，博时津开科工产业园REIT底层资产租户多元、结构稳定，租金及管理费来源合理分散。同时，租户租赁时限以中长期为主，长期租约可达20年，可有效分散经济周期带来的风险。”

    在调研中，记者能明显感受到，上述两个园区与租户已然不是简单的甲、乙方租赁关系，而是转换为持久、互惠的商业伙伴关系。这一点，在记者与杨帆的交流中有直接体现。杨帆说：“除了力求保证项目出租率和租金水平的稳定性，我们在日常工作管理中，也会帮助入驻企业解决实际问题，包括对接潜在商业合作客户、解决用工问题、提供技术性支持、协助科技资质申报等，为客户持续扩大生产规模、提升生产效益等提供强有力的支持。”

    重点引入更多战略性新兴产业企业，努力维持稳定的资产出租率仍是运营机构的目标。据杨帆介绍：“目前，天河数字产业园在谈的重点客户有10余家，包括中海油工程技术中心、长城钻探等，预计去化面积将超1万平方米。”

    混装资产项目

    抗周期能力更好

    与企业和产业园区的彼此成就相似，资本市场与产业园区的双向奔赴更是一种必然。

    记者在调研中发现，相较于单一的产业园模式，博时津开科工产业园REIT具有较好的抗周期能力与更强运营能力。

    在天津泰达科技工业园有限公司副总经理、天津泰达产业园管理有限公司董事刘昕眼中，公募REITs对提升资本市场服务实体经济能力具有重要意义。她表示：“博时津开科工产业园REIT的成功上市，为天津市经开区提供了一条全新的资产盘活通道，能够将产业园区的存量资产转化为流动性更强的金融资产，实现资产的双重溢价，为继续完成区域内产业导入提供基础，促进区域经济的高质量发展。同时，有望将产业园类公募REITs覆盖面扩展至天津市。”

    博时基金基础设施投资管理部总经理助理兼基金经理胡海滨告诉《证券日报》记者：“两类资产有不同的经济属性，混在一起较符合投资者预期。其中，厂房类园区出租率比较稳定，但租金增长率相对平稳；研发办公类园区可能抗周期的能力较弱，但租金水平和出租率提升的空间较大。因此，两类资产混装在一起既利于平复投资者对研发办公类园区出租率有波动的担忧，又可以从一定程度上提升未来租金的弹性。”

    投资者也给予积极反馈。此前，博时津开科工产业园REIT网下询价全部有效认购数量总和为初始网下发售份额的7.66倍，创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

    扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的重要源泉，能够支撑REITs市场向深度、广度发展。

    谈及博时津开科工产业园REIT的扩募计划，杨帆表示：“接下来，公司考虑打出组合拳，准备将制造业工厂、高标准的定制厂房、收入比较好的产业园优先导入到项目扩募的底层资产中，争取将更多优质资产展示出来。”