公募REITs发挥“头雁效应”激活“群雁活力” ​引领我国多层次REITs市场建设开启新篇章

    本报记者 田鹏

    随着国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》于8月1日起正式实施，我国基础设施REITs市场自此开启了常态化发行新篇章。

    回顾试点工作期间，我国REITs市场建设蹄急步稳，多层次REITs市场体系初见雏形。其中，公募REITs发展“一马当先”。从一级市场来看，“首发+扩募”双轮发展格局驱动之下，公募REITs发行数量和募资规模不断创下历史新高；从二级市场来看，公募REITs产品实现了定价逻辑的深度重构，在重新定价的动态过程中，市场更为全面地关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律。

    在我国公募REITs提质扩面大步向前引领之下，我国多层次REITs市场实现“赶超”、产品加快全面市场化正计日程功。也正是在此背景之下，进一步激活多层次市场活力、激发盘活存量资产能力成为下一步我国多层次REITs市场建设的重要工作内容之一。

    公募REITs市场发展

    或将再次提速

    为打破我国基础设施投融资领域面临的资金供需错配局面，2020年4月份，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作。

    历经一年多时间的筹备，2021年6月份，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，推动试点工作正式进入实操阶段。而随着2023年6月份4单扩募项目上市，我国基础设施公募REITs市场正式开启“首发+扩募”双轮驱动发展新篇章。

    据Wind资讯数据统计，截至8月16日，我国已有41只基础设施公募REITs完成首发募资。与此同时，据《证券日报》记者不完全统计，除了4只已顺利完成扩募外，至少还有9只正在筹划、申请扩募或接受审核之中。此外，我国基础设施公募REITs市场参与主体也正持续向多元化拓展，涵盖资产类型由最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流类型扩容至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等领域。

    一级市场保持着较高发行效率的同时，我国基础设施公募REITs二级市场也从初期的高溢价发行、非理性上涨历经震荡下行，再到年内企稳回升，基本走过了一个完整市场周期。

    据Wind资讯数据统计，截至8月16日，已上市的41只基础设施公募REITs中，36只年内录得正收益。

    可以说，过去三年，我国基础设施公募REITs市场初步经历了完整的周期。在此期间，市场积极探讨公募REITs投资属性，股债兼具的特性被更深层次认知，投资行为也逐步趋于理性；公募REITs高比例分红、底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值进一步得到广大投资者的认可。此外，投资人群体也在不断丰富，REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新。

    近日，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，部署推进基础设施REITs常态化发行工作，完善了REITs发行的顶层设计，简化了监管流程，拓宽了资产准入范围，优化了项目运营收益要求等。

    政策利好之下，我国基础设施公募REITs市场发展或将再次提速。戴德梁行不动产金融负责人刘慧表示，从亚洲来看，新加坡、日本等国家REITs市场发展建设已有20年时间，截至目前拥有产品分别为40只和58只。对比我国，仅3年时间，便已有41只REITs产品发行上市。预计到明年年底，我国基础设施公募REITs产品数量有望亚洲排名第一。

    此外，市场人士表示，随着发行人和投资者更加充分地博弈，基础设施公募REITs或成为我国资本市场第一个真正完成市场化的大宗商品。

    多层次REITs市场建设

    路虽远行则将至

    伴随着公募REITs市场建设有序推进，我国也在积极推进持有型不动产ABS与Pre-REITs项目的储备与立项，持续推动形成多层次REITs市场的政策体系、发行体系与投资体系。

    从政策体系建设来看，从首发审核到持续扩募、从信息披露到激励约束、从二级市场监测到投资者管理，我国正持续完善REITs规则体系。

    例如，重视项目质量把关，颁布并持续更新项目申报指引和审核关注事项，促进基础设施REITs政策体系日趋完善，市场逐步迈入高质量发展；致力提振投资信心，积极配合与推动REITs相关税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引先后落地；坚持投资者教育与陪伴，接连组织开展分行业业绩说明会、投资者走进原始权益人、投资大家谈等品牌活动，进一步增进了投资者对基础设施底层资产的了解，为投资者与项目方深入交流提供了平台，加强与投资者沟通交流，维护投资者关系等。

    从投资体系建设来看，于投资者而言，Pre-REITs属于纯非标，产品期限无法错配，因而Pre-REITs具有较低的流动性和较高的收益；持有型不动产ABS属于标准化资产，产品期限可以错配，流动性稍差，但因为交易较少，因而估值较为稳定；公募REITs属于权益类资产，具有较强的流动性和相对稳定的收益。

    于发行人而言，瑞思不动产研究院院长朱元伟表示，在国资“一利五率”考核体系的大背景下，盘活存量资产、提高管理效能是企业的必答题，多层次REITs产品可以与之契合，是服务实体经济的优选。同时，市值管理被纳入央企负责人业绩考核已是大势所趋，通过包括多层次REITs产品在内的多种方式，与资本市场和投资者良性互动，也会成为越来越多企业的共识。

    由此可见，加快构建完善我国多层次REITs市场体系，于投资者而言，可以提供更加多元化的投资选择；于发行人而言，则可以有效盘活存量资产，同时实现管理效能的提升。然而，从实际情况来看，我国多层次REITs市场发展正面临着多道待解“难题”。

    正如朱元伟所言，在盘活存量资产过程中，部分产品估值倒挂、私募基金难以衔接、重组带来税费损耗等问题有待进一步解决。此外，在实现市值管理过程中，则面临着认识与重视不足、原始权益人与基金管理人的分工配合、缺乏系统性方法、与投资者沟通不畅等问题。

    明晰问题之所在，方能更好地施策。中金基金副总经理李耀光建议，进一步优化扩募项目申报流程，提升扩募项目申报效率。考虑到公募REITs扩募申报审核时对基础设施的合规手续等标准有较为严格的要求，且不同资产类型及地方政策、制度可能存在差异，因此，适度优化扩募审核流程及要求，或将有助于提升优质企业基础设施资产扩募的积极性。

    光大理财相关业务负责人建议，推动多层次REITs市场建设首先需要厘清各证券化业务品种定位，打造多层次、全链条资产盘活市场。从Pre-REITs到持有型不动产ABS到公募REITs，随着产品流动性的增强，资产的收益要求也逐步降低，这给早期进入的投资者一个较高的退出回报，由此形成一个良性循环的市场。其次，需要突出“资产”本质，夯实底层资产价值评估，鼓励各类经济主体资产发行。同时，还要落实各参与主体责任，健全REITs管理机制，提升资产运营管理能力。

（编辑 上官梦露）