政策面趋向友好：地产行业融资渐现暖意 近500亿元！40家上市房企6月融资规模环比增逾两成

    6月房企融资规模较上月出现回升。同策研究院7月4日发布的数据显示，40家典型上市房企6月共完成融资金额498.86亿元，环比增长23.08%。

    业内人士认为，当前房地产融资政策面明显向好，整体融资环境有放松趋势。基于7月的债务到期高点到来，并从稳市场的角度来看，地产行业需要融资回暖，预计7、8月可能会迎来房企融资偿债高峰。对于部分民营房企而言，由于本身信用方面尚未恢复，若未能获得有效融资，债务违约情况或将增加。

    结构性变化致融资成本下降

    由于今年上半年境内发债占比从2021年的58%上升至79%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致整体融资成本下降。

    6月，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计498.86亿元，环比增长23.08%。其中，债权融资金额为494.63亿元，占总融资金额比重为99.15%，环比增长29.71%；股权融资金额为4.23亿元，占总融资金额比重为0.85%，环比下滑82.34%。

    债权融资方面，6月债权融资方式包括公司债（164.43亿元，占比32.96%）、其他债权融资（123.55亿元，占比24.77%）、境内银行贷款（86.45亿元，占比17.33%）、海外银团贷款（76.88亿元，占比15.41%）、中期票据（35亿元，占比7.02%）、信托贷款（8.32亿元，占比1.67%）。股权融资方面，境内再融资金额为4.08亿元，海外配股融资金额为0.15亿元。

    “房企6月公司债发债笔数较多，但大多来自国企央企。少数民营房企成功发行新债，其他民营房企更多是通过展期或要约交换的手段来延长现有债务的还款期限，或选择提前偿还、回购债券，以传递积极信号、维护市场形象，从而保证后续融资的能力。”同策研究院分析师陈舒表示，从融资多样性来看，融资环境有所放松，但整体融资规模并未显著改善。

    克而瑞研究中心发布的研报显示，从历年100家典型房企的融资总量来看，2021年出现了近5年来的首次负增长，融资总量13244亿元，同比下降25%；2022年房企融资规模的下滑趋势扩大，上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

    从企业的债券类融资成本来看，2022上半年的新增债券类融资成本为4.31%，较2021年全年下降1.04个百分点。其中，境外债券融资成本高达8%，较2021年全年抬升0.88个百分点；境内债券融资成本为3.31%，较2021年全年下降0.76个百分点。

    对于融资成本下降的原因，克而瑞研究中心分析认为，由于2022年上半年境内发债占比从2021年的58%上升至79%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致整体融资成本下降。另外，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中，大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。

    滨江集团在7月1日晚间披露的投资者关系活动记录中表示，目前融资环境整体宽松，按揭额度充足，开发贷获取顺畅。今年1至5月，公司发了3次债，利率在3.55%至4%之间。7月8日有一期债务到期，公司也准备发行新债予以替换。近几年公司融资成本持续下降，2019年为5.6%、2020年为5.2%、2021年为4.9%。滨江集团认为，融资成本是最直观体现公司的经营能力、安全稳健程度、资产质量以及企业信誉的指标。

    7月为下半年偿债高峰

    今年7月房企债务到期规模为822.23亿元，为下半年偿债小高峰，后续偿债规模逐步下降，2023年1月、3月和4月偿债规模再次上升。

    6月28日，旭辉控股集团宣布，完成公开发行2022年第一期境内公司债券，发行规模为5亿元，票面利率为5.5%，发行期限为4年，附发行后第二年末发行人调整票面利率的选择权和投资者要求发行人购回债券的选择权。至此，龙湖集团、美的置业、碧桂园、新城控股、旭辉控股集团等5家示范民营房企先后完成了带有信用保护工具的债券融资。

    “虽然此前有几家优质上市民营房企已成功发债，但力度和覆盖面还比较有限，加之境外美元债融资的通道也不太顺畅，导致当前房企融资难度依然比较大。”有民营房企高管向记者表示，考虑到7、8月是房企的偿债高峰期，现在有不少房企都在想方设法融资或寻求债务展期。

    6月23日，中国奥园发布公告称，公司出售间接全资附属公司澳洲APGA集团股份，收回现金1.05亿澳元（相当于5.68亿港元）。雅居乐集团6月24日披露了一笔本金总额不超过8.94亿港元的夹层贷款，年利率高达20%。该夹层贷款将用于拨支雅居乐的一般运营资金，以及为公司的现有债务进行再融资。

    信达证券研报显示，2022年下半年、2023年和2024年仍是房企偿债高峰期。今年7月房企债务到期规模为822.23亿元，为下半年偿债小高峰，后续偿债规模逐步下降，2023年1月、3月和4月偿债规模再次上升。

    克而瑞研究中心总经理林波认为，今年下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求、保持房地产融资平稳有序、尽快恢复房企经营“造血”功能为主。

    信达证券地产行业分析师江宇辉表示，房地产行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场，预计房地产板块将进入销售边际改善叠加政策放松预期的修复行情。