供给短缺将推升美房地产价格 后市库存仍将趋紧

    由于供给短缺，美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家，美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑，二手房市场也显露疲态。另外，受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响，业内人士分析，尽管抵押贷款利率仍将上扬，但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解，房价或将进一步上升。

    价格高涨挤压销量

    十年前的次贷危机使美国房地产滑坡，此后处于调整中。随着经济复苏，2012年以来，房地产市场开始触底反弹，直到2017年恢复至次贷危机前水平。截至2017年底，全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数升至74，为1999年8月以来新高，显示出建筑商对房地产市场前景十分乐观。

    不过今年以来，该行业的销量和龙头企业股价却遭遇双杀。

    美国商务部数据显示，美国2月新屋销售年化总数为61.8万户，环比下降0.6%。另据美国全国房地产经纪商协会（NAR）数据，1月份，占据美国房地产超八成市场的二手房，其签约量也大幅下滑至3年多以来最低位。

    受经营业绩影响，美国房地产公司股价从2018年1月中旬起承压，其中NVR股份有限公司、霍顿房屋公司和莱纳房产公司三巨头股价分别较年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

    与此同时，美国房价仍持续上涨。2月份，新房价格中位数为326800美元，同比增长9.7%。从Case-Shiller美国房价指数来看，当前美国房价已经超过2006年高位时6.3个百分点，刷新历史纪录。按2月份的销售速度计算，5.9个月才能清空房屋供应量，这是自2017年8月以来的最长时间。

    后市库存仍将趋紧

    业内人士分析，销量下滑源于较低的库存水平（2017年底待售房源同比减少12%）和不断上涨的抵押贷款利率。据抵押贷款金融机构数据，目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，尽管美国失业率降至17年低点的4.1%，但年度工资增长一直低于3%。

    值得关注的是，近期美国对钢铁和铝征收关税的威胁提高了新房的材料成本（建筑行业占美国钢材需求的40%），给住宅建筑商的利润率带来压力。另外，尽管美联储加息的传导机制，将再度提高抵押贷款利率。但业内分析，美国房地产后市库存依然趋紧，房价也将进一步攀升。

    供应端方面，美国房地产信息查询网站Zillow认为，受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求（尤其是美国年轻人买房的需求）等综合因素推动，待售房源数量将延续2011年以来持续下滑态势，库存紧张状况将不会缓解。

    国际评级机构惠誉也表示，伴随着继续维持的低失业率水平和强劲的GDP增速，美国房地产市场将出现过热现象，不太可能终止房价总体上升趋势。