7月土地市场热度稍减 杭北上广依旧“高烧不退”

    前7月，杭州、北京、上海、广州4个城市土地出让金均突破千亿元，成为土地市场强大“热源”，并且近期仍有地王出现，热点城市竞争依旧激烈。

    7月份，土地市场热度略微消退，但这一市场上的“火炉”城市高温不减。

    近日，多家机构发布了7月土地市场数据。数据显示，虽然土地市场整体的溢价率、楼面价格等依旧出现小幅上涨，但涨幅均有回落。不过，前7月依然有杭州、北京、上海、广州等4个城市卖地超千亿，成为土地市场强大“热源”，并且近期仍有地王出现，热点城市竞争依旧激烈。

    多位分析人士均指出，7月地市仍然保持较高热度，但总体来看，成交量、地价和溢价率的向上动能已明显减弱，未来几个月或降温。

    4城卖地过千亿

    杭州、上海、北京、广州成为土地市场上的四大“火炉”。

    据易居研究院统计，前7月，上述四座城市的土地出让金均突破千亿元，分别达到1947亿、1645亿、1311亿和1214亿元，同比增速分别为19%、107%、39%和49%。

    其中，杭州已连续三年高居全国土地出让金的榜首，2016年至今，其土地出让金额累计已超过万亿元。2016年，杭州土地出让金翻倍增长，达到1612亿元，2017年则首度超过2000亿元，此后两年也持续高居土地出让金榜首，远超其他城市。

    另外，北上广这三大“火炉”也持续增温。上海7月单月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、广州成交7宗。其中，上海市杨浦区江浦社区某地块，在7月最后一个工作日，经过近百轮的激烈争夺，以62.9亿元成交总价成为上海年内单价地王。其溢价率达到38.32%，超出上海7月平均溢价率15个百分点。

    到了8月初，北京土地市场接棒，一宗不限地价的宅地被中海以79亿元竞得，溢价率达23%，成为北京年内成交总价最高的地块，该宗宅地同时跻身北京住宅历史总价第六名。

    不过，尽管几大“火炉”依旧高温，全国数据却相对平和。从最能衡量土地市场的溢价率和价格等数据来看，土地市场依旧高温，但涨幅有所消减。

    易居研究院数据显示，7月，40个典型城市移动平均土地成交均价为6041元/平方米，价格再创历史新高，环比上涨1.2%，不过涨幅明显收窄；土地成交溢价率为16.3%，环比上升0.6个百分点，增幅同样明显减小。

    对此，中指研究院常务副院长黄瑜指出，从拿地区域与城市来看，二线城市是房企布局重点，城市群以长三角热度最高。50家代表房企二线城市拿地面积占比为52.8%，长三角城市群拿地面积占比为28.3%。

    具体来看，一线城市保持了较快的供地节奏，同时优质土地的大量入市也带动了价格上涨。贝壳研究院数据显示，截至7月末，一线城市累计成交规划建筑面积同比上升59.3%。7月当月的楼面价也同比上涨37.2%。同时，7月溢价率为14.6%，同比去年增长9.6个百分点，环比上月增长6.4个百分点。

    二三线城市则相对稳定。其中二线城市7月累计成交规划建筑面积，同比下滑9.4%，当月楼面价同比下降0.7%；三四线城市土地市场的两个数据则分别为下降0.8%和上涨5.7%。

    下半年政策或收紧

    从企业端来看，拿地热情的分化还在持续。多位分析人士指出，下半年土地市场持续火热的可能性不大。

    据中指研究院数据显示，50家代表房企中，31家房企逆势拿地扩储，如奥园、融信、绿城、龙光前7个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，但也有世茂、建业等房企前7个月月均拿地金额较去年减少50%以上。

    中指研究院还指出，部分房企7月拿地规模比今年前期下降明显。50家代表房企中，有24家在7月拿地金额低于前6个月的均值，其中阳光城等9家企业的下滑幅度超过50%。

    黄瑜指出，在经历过二季度的充足补充后，50家代表房企7月拿地规模出现回调。结合销售来看的话，50家代表房企拿地强度有所减弱，拿地销售比均值同比下降3.4个百分点。

    对此，也有头部房企人士向21世纪经济报道记者指出，从中央近期的表态来看，房地产政策收紧可能性加大，尤其是部分热点城市出现“地王”，可能已经引起了监管部门的重视，政策变动可能会影响下半年的土地市场。

    7月24日召开的房地产工作座谈会，不仅重申坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标，还特别提出，要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。

    7月末以来，南京、东莞先后发布政策，提出住宅用地通过招拍挂出让需配建一定比例安居房，深圳也出台政策，减少商业用地比例，增加居住用地比例。

    天风证券认为，未来供应增加或成为趋势，从深圳等地的调整来看，从土地的供应端进行调结构，加大住宅供应。对于土地供应不足的城市，或许未来从供应端的调节会成为重要趋势。

    上海易居房地产研究院研究员王若辰也指出，二季度土地市场较热，7月份热度仍有所延续，但量价向上的动能已经明显减弱，随着调控政策的收紧，未来几个月40城地市量价将有所回落。