持有型不动产ABS项目发行“加速度” 为投资机构带来持续稳定产品供给

    本报记者 田鹏

    近期，接连有不动产持有型ABS项目刷新进展：安江高速持有型不动产ABS正式获批、万国数据2024年第1期数据中心持有型不动产ABS正式申报至上海证券交易所（下称“上交所”）。

    据悉，上述两单项目是继华泰——中交路建清西大桥持有型不动产ABS和建信住房租赁基金持有型不动产ABS成功挂牌上市后，最新获批的不动产持有型ABS项目，标志着这一创新产品取得又一重要进展。

    此外，《证券日报》记者从业内获悉，目前，上交所已组建专班，与各地政府主管部门联合开展盘活存量资产专项培训会，并在全国重点区域和重点领域宣介持有型不动产ABS产品，积极排摸并推动有盘活存量需求的企业开展项目储备，并已形成较大规模的项目储备池，预计下半年将加速推进产品落地，为投资机构带来持续稳定的产品供给。

    坚守权益定位

    推动资产信用转型

    近年来，持有型不动产ABS作为一种创新的金融工具，在金融市场中发挥着日益重要的作用，并日益获得投资者关注。

    何为“持有型不动产ABS”？相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”，一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，同时摒弃了传统的优先劣后增级安排，也不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信，力求在产品层面实现真正的资产信用，也帮助发行人获得真正的权益性资金。

    那对投资者来说，其收益如何获得保障呢？“与传统ABS一致，投资者可以享有底层资产的租金收益。”一位参与建信住租持有型不动产ABS投资的基金经理告诉《证券日报》记者，“更为关键的是，在持有型不动产ABS中，投资机构可以通过运营治理和激励机制设计，参与到基础设施资产的运营决策中去，进一步改善了传统ABS产品，投资机构较难介入底层资产运营，且对运营机构的激励不足的难点。”

    正如上述基金经理所言，持有型不动产ABS将公司制治理原理和机制嵌入产品结构，引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”，使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策，并通过有效的运营激励机制充分激活运管机构管理能力。

    由此可见，持有型不动产ABS更关注市场化、灵活开放原则，更多体现投融双方关于资产筛选、定价、条款设计的协商结果，通过合理的内部机制安排，实现证券持有人对基础资产的主动管理和运营，也凸显了产品的权益属性。

    创新六大机制

    助力盘活存量资产

    过去几十年中，我国的基础设施建设投资规模快速增长，资产大规模增加，目前已达到百万亿元级别。2022年5月份，国务院办公厅就发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，对盘活存量资产的方向、方式，以及盘活使用回收资金等方面提出了要求。

    在此背景之下，持有型不动产ABS成为企业盘活存量资产、降低融资成本的一大抓手。

    例如，华泰——中交路建清西大桥持有型不动产ABS发行人中交路桥建设有限公司相关负责人表示：“中交路建项目是优质资产的真实出售，在企业经营层面有效释放了存量资产的沉淀，既降低了杠杆率，也减少了企业经营风险，有助于形成存量资产和新增投资的良性循环。”

    再比如，建信住租持有型不动产ABS相关负责人告诉记者：“ABS产品打通了基金资产盘活、存量流转的新途径，为基金的后续投资提供增量资金，是公司股权投资、融资支持、管理运营、REITs上市‘投、融、管、退’一体化服务闭环的重要组成部分。”

    “中交ABS产品以优质资产盘活，有效解决存量资产沉淀、优化资产结构。未来基于‘安江模式’，我们将积极推动储备项目有序落地，形成存量资产和新增投资的良性循环。”中交相关负责人也告诉记者。

    值得一提的是，持有型不动产ABS在产品设计时创新性提出“六大机制”，除前述所提到的“运营治理和激励约束机制”外，还包含了信息披露、二级市场活跃度、流动性支持以及持续扩募机制。

    具体而言，在信息披露机制方面，持有型不动产ABS更加注重信息披露的及时性和有效性。在流动性支持和交易机制方面，充分借鉴国际经验，吸收和采纳投资机构的普遍建议，允许产品设置一定比例的流动性支持机制，在特定情况下满足部分投资者退出需求，并持续引入二级市场活跃机制，提高产品二级流动性。而在扩募安排方面，则预留了扩募的空间，可以不断纳入后备优质资产，促进产品的可持续发展。通过这一系列更为市场化的创新设计，打造一种盘活存量资产的权益型工具，进一步丰富企业融资渠道，也为投资机构资产配置提供新选择。

    展望未来，“持有型不动产ABS的推出，为发行人提供了更为丰富的融资产品，未来将有更多企业从中受益。”一位资深市场人士评价道。

（编辑 王江浩）