融创化债闯关成功释放哪些信号？

    王丽新

    一纸境外债务重组正式生效公告，融创中国（以下简称“融创”）股价上涨12%（以11月21日收盘价计）。经历诸多艰难，耗时18个月，整体化解约900亿元的债务风险，融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企，给行业带来一丝曙光。

    当前，房地产行业正处在转型期，企业的债务重组十分复杂，很难一蹴而就。据不完全统计，自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组，鉴于市场行情波动，有些房企已“半途而废”。

    在笔者看来，融创能闯关成功拿下关键一役，意味着大型房企在债务处置和风险化解方面趟出了一条行之有效的路，提振了市场信心。这是各方携手，诸多涉事主体合力共同推进的结果。

    首先，房地产利好政策频出，对民营房企纾困化险提供有力支持。今年以来，从中央到地方，多部门多地密集出台楼市利好政策，下调二套房利率政策下限、统一全国层面首付款比例政策下限、“认房不用认贷”、加大民营企业债券融资支持工具支持力度、一视同仁满足房企合理融资需求、有序化解大型房企债务风险……支持性政策接踵而至，且力度空前。

    随着政策组合拳持续发力，一二线重点城市新房市场率先恢复，“保交楼”工作扎实推进，房地产市场出现企稳回升趋势。宏观经济指数、楼市销售情况转好，给底层资产质地较好的出险房企债务重组增加了成功系数。

    其次，债务重组方案创新务实，考虑了债权人不同诉求。据悉，融创债权人涉及2019个主体，涵盖长线基金、对冲基金、商业银行，以及个人投资者，涉债规模约达百亿美元。此番境外债重组，融创给出了置换新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券以及融创服务股权四种主要化债方式。从最终结果来看，债权人对重组方案给出99.75%的同意票，创下行业最高纪录。

    创新和务实体现在两方面，一是考虑了不同投资人的心态和诉求，大股东孙宏斌将此前借给公司的4.5亿美元无息借款以与其他债权人相同的条件，带头将借款转为强制可转债；二是主动提高强制可转换债的认购额度、同时调低转股价格的菜单式重组方案，更快更多地实现转股。

    当然，融创当前未售土储货值约1.38万亿元，七成位于一二线城市，底层资产质量较好，是赢得债权人投同意票的重要砝码。此外，孙宏斌个人无息借款给融创及以个人财产为融创境内部分公司债做无限担保的态度，是加分项。

    第三，为出险房企化债提供参考样本，确保“保交付”资金投入规模，加快行业风险出清进程。此番融创债务重组成功，更大的意义在于给其他出险房企提供了可参考样本和化债路径。当然，不同房企底层资产质地不同，真实财务报表和抗压能力不同，化债方案或许不能全完照搬复制，但却可“因企施策”取长补短，找到适合自身的化债方案。

    更重要的是，暂缓兑付债务，意味着企业有机会将有限的不被限制的资金投入到“保交楼”工作当中，融创今年定下30万套“保交楼”目标，若能顺利完成，停工项目会因此而减少，利民生。若成功化债房企持续扩容，未来2年至3年将避免二次“出险”危机，届时将切实有效加大“保交付”规模，持续修复市场信心。

    前路微光已亮，仍需房地产企业砥砺前行，紧抓“因城施策”窗口期，尽快恢复靠经营实现造血的功能，稳住经营现金流盘面。向光而行，才有机会越变越好。