地产投资变奏曲：百强房企前10个月拿地总额降至11229亿元 地铁公司成土拍市场常客

    本报记者 王丽新

    从“金九银十”销售数据来看，当下房地产市场仍有待回暖，相应地，土地市场也处于低温状态。当下，地产商投资意愿、聚焦城市以及拿地支出计划早已改变了节奏，场上的玩家亦随之悄然生变，这从跻身今年前10个月拿地榜TOP100的房企变换中已可窥见一二。

    11月2日，万科发布简报称，自9月份销售简报披露以来，公司新增开发项目5个，需支付权益地价款77.89亿元。此前一天，据中指研究院监测数据显示，今年1月份至10月份，百强房企拿地总额11229亿元，同比下降50.2%，降幅连续5个月维持收窄态势。

    “土地市场整体上处于低迷状态，并没有出现明显回暖。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，房企资金链整体偏紧，债务违约事件时有发生，金融机构对部分房企融资支持减弱，开发商多倚重销售回款补充现金流，这些资金多用于还债或者日常经营。如此格局下，有短期流动性困难，以及近期将面临到期债务偿还压力的房企，首要策略就是缩减投资，甚至暂停拿地。

    10强房企

    新增货值占总货值50%

    今年10月份，7个城市扎堆进行集中供地，多城宅地以底价成交为主，房企拿地策略进一步分化。

    据第三方机构克而瑞监测数据显示，超过九成50强房企10月份无投资，2022年至今投资暂停企业超过30家。三季度以来，拿地相对强势的招商蛇口、华润置地、建发房产等房企，10月份也放缓了投资脚步，仅有保利发展、龙湖集团等规模房企加大投资力度，如龙湖集团单月新增拿地金额近90亿元，创年内新高。

    另一组数据显示，截至10月末，TOP10房企新增货值占百强房企新增总货值的比例已经达到50%。同时，跻身今年前十个月销售榜TOP10房企中，有6家同样位列新增货值榜TOP10内，重合度较高，说明当前销售仍正常维持的规模房企是拿地大户。

    此外，从新增货值TOP10房企来看，华润置地、保利发展、中海地产、滨江集团、招商蛇口、万科以及绿城中国新增货值均超过了千亿元。总体来看，新增货值长期集中于销售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增货值仅占25%。

    在李宇嘉看来，当前具备拿地能力的房企主要有以下几类：一是央企国企等稳健型房企；二是部分有央企国企参股的混改房企；三是地方国资平台企业；四是部分优质民营房企。

    “当前具备拿地意愿和拿地能力的企业主要以央企国企、区域深耕企业以及部分地方性中小房企为主。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，央企国企具备融资优势，抓紧土地市场底部适度补充资源有助于在市场回暖后抢占先机；区域深耕企业在优势城市精准拿地，扩大区域市场竞争力；部分地方性中小房企紧抓拿地窗口期，储备土地资源。

    “这些逆市拿地房企有一定共性特征，即多是偏稳健型房企。”李宇嘉表示，从财务表现来看，一是杠杆率较低，现金流相对充裕；二是金融机构和资本市场对其信用状况和偿债能力较为认可，有融资现金流进账；三是在多家“千亿房企”债务违约的市场格局中，稳健型房企对购房者来说，保交付信用度更高，因此在销售市场有话语权，销售现金流回流规模更大速度更快。

    地铁公司大手笔拿地

    成土拍市场“生力军”

    在今年的土拍市场上，地铁公司开始崭露头角，这是一个值得关注的新现象。

    9月28日，沈阳进行第二次集中供地，此次成交的10宗地块中，8宗均由沈阳地铁经营有限公司所属全资子公司获得，成交额约为43亿元，占总成交额比例接近九成。

    另据中指研究院监测，2022年1月份至10月份，广州地铁集团、厦门轨道交通、深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团位列拿地金额前100企业，合计拿地金额约572亿元。其中，广州地铁集团、厦门轨道交通拿地金额均超百亿元，深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团均超50亿元。

    “这些城市多数属于经济发达、人口密集区域，对城市内部交通需求较高，轨道交通处在快速发展期，地铁公司开发建设的任务量较大。”刘水表示，同时，地铁开发建设资金需求量大，普惠性公共交通使得公司依赖政府补贴，其拿地主要目标是通过地产开发利润反哺地铁建设运营。当然，地铁公司具备一定的资金优势，且在TOD（站城一体化开发）模式开发方面拥有丰富的经验。

    “具备独立开发能力的地铁公司可能会选择独立完成项目开发；而部分地铁公司开发能力较弱，可能会选择与房企进行合作。如万科收购上海申通地铁资产经营管理有限公司项目公司上海广欣投资50%股权，开发了上海万科·天空之城项目。”刘水称，总体而言，当前，地铁公司的开发模式仍是重资产开发，其商业模式本质未发生显著改变。

    “除了常规的商业模式外，地铁站建设对于地段的升值有直接影响。”东高科技高级投资顾问毕然向《证券日报》记者表示，地铁公司对于地铁站的建设进度有天然的优势，在招投标过程中对于工期的准确性要强于其他房企，有利于后期的招商引资。加上后期的运营优势，地铁公司愿意在当前时点进行布局。

    事实上，地铁公司布局房地产业务，并非新鲜事，但成为土拍市场的常客却不太寻常，其背后与当下土地价格低不无关系。

    “以往公司也关注土拍，但通常因为地价太高而没有下场拿地，总是怕开发周期长，期间会受楼市周期性波动影响投资回报率，但今年公司对拿地兴趣比较浓。”某地铁公司相关人士向《证券日报》记者透露，目前正关注一些地铁线路规划较多的城市，比如成都，公司希望以TOD模式参与开发，不排除会参与土拍。

    那么，地铁公司成为土地市场“生力军”之一背后是何逻辑？李宇嘉表示，一方面，区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，地铁修建和运营需要沉淀大量资金，房地产业务可给地铁建设及运营输血，成为支撑地铁开发的主要资金来源。再者，地铁公司的实力相对雄厚，低价拿下地铁周边地块，待地铁开通后再卖房子，溢价率会比较高。