多地集中供地规则调整 房企拿地成本有望下降

    9月13日晚间，上海公布第二批集中供地信息。从规则看，上海要求购地资金为自有资金，并在竞拍环节增加“随机值”概念，以增加书面报价过程中拿地的公平性。

    无独有偶，8月以来，北京、广州、深圳、杭州、青岛、南京、合肥、武汉、成都和重庆等城市也发布了第二批集中供地公告，并对相关规则进行调整。业内人士预计，重点城市拿地成本或出现一定幅度下调。

    上海集中出让多宗地块

    上海此次集中供地共出让48宗地块，涉及27宗商品住宅用地，总出让面积251.59万平方米，起始出让总价约574亿元。从27宗住宅用地区域分布看，五大新城依旧是供应主力，与年初提到的五大新城规划形成呼应。

    价格方面，第二批与第一批同区域地块价格基本持平，仅有3宗地块指导价超过10万元/平方米，分别是：徐汇区漕河泾、徐汇区康健街道、杨浦区江浦社区。房地联动价最高的地块位于徐汇区漕河泾街道，为11.4万元/平方米；最低的位于金山区枫泾镇，为2.52万元/平方米。此批次最高报价一般限定为起始价的110%。

    上海此次延期修订的第二轮集中供地对租赁用地、安置房和城中村改造用地等方面有所倾斜。公告显示，此轮供地中包括征收安置房地块14宗，出让面积68.64万平方米；租赁住房7宗，出让面积15.12万平方米；城中村改造地块2宗，出让面积4.68万平方米。无论从地块数量还是用地面积看，租赁用地、安置房和城中村改造用地在此轮供地中的占比都大幅提升。

    限定购地资金来源

    相比于上海首轮集中供地，第二批集中公告的住宅用地竞价规则中将增加“随机值”概念。换句话说，在书面报价阶段，如果出现竞买人报价相同，将自动产生一个随机值。该随机值将纳入平均价计算过程。

    根据过去规则，各竞买人通过书面报价，最接近平均值的获得土地，但类似政策有一些瑕疵。例如，部分房企揣摩了这个平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了随机值，类似揣摩就失去意义，拿地有一定随机性，增加了书面报价过程中拿地的公平性。

    值得注意的是，上海根据房地产市场平稳健康发展长效机制有关要求，对竞买主体的交易资金来源进行明确限定。公告要求，竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买主体的交易资金来源（包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款）应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金。

    重点城市土地市场降温

    据中国证券报记者不完全统计，8月以来，北京、广州、深圳、杭州、青岛、南京、合肥、武汉、成都和重庆等城市发布了第二批集中供地公告。重点城市的第二轮集中供地规则普遍较首轮进行调整，调整内容包括单宗地块溢价率不超过15%、取消竞配建并以摇号、一次性报价、竞品质等方式决定最终竞得人、加强房企购地资格和购地资金审查等。业内人士预计，重点城市拿地成本或出现一定幅度下调。

    据克尔瑞研究统计，8月全国土地市场经营性用地成交建筑面积11769万平方米，环比下降12%，同比降幅超三成。价格方面，8月平均楼板价环比下降6%至2387元/平方米，同比下降12%。溢价率方面，重点城市土地溢价率呈下降趋势。8月，一线城市平均溢价率仅为0.7%，二线城市溢价率环比下降11.2个百分点至7.1%，三四线城市溢价率连续多个月走低，平均溢价率降至8.6%。

    据中指研究院数据，8月30日至9月5日，全国40个大中城市推地总量环比减少5%，17个城市无推出，天津、济南推出量较大；成交方面，主要城市成交量减少24%，20个城市无成交，济南、苏州成交量较大。