北京二手房市场的“冰与火之歌”：被疫情改写的交易量，刚需或进入到“淘金期”

    对于北京二手房市场而言，2020年上半年可谓经历了“冰火两重天”。尚在复苏期的北京二手房市场在经历了5月份短暂的火热期后，6月份又陷入了疲软。

    贝壳研究院的数据显示，今年6月初至6月23日，北京二手房市场成交量环比下跌约32%，成交均价环比下跌2.3%，带看客户数量环比下降21.8%。端午节期间，二手房日均成交量同比减少1.2%，环比前一周周末减少13.1%。

    “和3-5月份相比，6月份北京二手房的成交量确实有所下降。”卖房中介张浩（化名）跟《证券日报》记者说道，“看房的人明显少了，整体房价也稍有下降。”

    低谷期：是刚需“淘金”的好时期

    疫情的再次抬头，也打乱了张浩的工作节奏。

    每日的店面消毒、限制人流，中介人员应持有核酸检测阴性证明，业主和客户看房前出示北京健康宝，中高风险地区的客户需出示核酸检测证明……和二次疫情爆发前相比，防控的力度更大，这也为购房者按下了暂停的脚步。

    “像大兴和丰台，属于中高风险地区管的就比较严，很多小区干脆封闭，根本不让中介带看。”张浩告诉《证券日报》记者，“虽然其他区域看房都可以正常进行，但购房者心里有忌讳，也不敢随意出行，这就影响到了整体的成交量。”

    对比去年同期，6月份的二手房房价确实处于低位。安居客数据显示，北京6月二手房均价为58230元/m²，环比5月下跌0.21%，同比2019年同期下跌3.18%。

    “3-5月份，二手房的房价其实是比去年同期要高的。”张浩举例，“比如，去年12月总价380万元的一套房子，在春节后的成交价反而达到了420万元。”

    “购房需求是二手房量价齐涨的重要原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，“但6月份随着管控的升级，北京二手房的交易肯定会受到影响，使得市场需求延迟释放。但是某种程度上来讲，北京不缺购房需求，而且很多房源跟学区房挂钩，这也会加速二手房的交易。”

    房产评论人、楼市新说出品人陈雷则认为，价格是二手房需求旺盛的决定性因素。“刚需人群对价格极为敏感。”陈雷分析称，“受深圳二手房市场的影响，部分人群会有房价回暖的预期，于是便结束观望迅速抄底入手。”

    “不过6月份以来，市场已经再度回到观望期。一方面受出行限制，成交量大幅下跌，另一方面，疫情影响了市场预期，部分房东希望快速出手，导致房价也随之而降。”张雷如是说。

    行业形势虽然不甚乐观，可对于购房者来说，却进入到了“淘金”的好时期。“尽早买房总是正确的。”严跃进指出，“虽然北京二手房市场的房价谈不上是绝对的下跌，但是部分调整还是有的，刚需人群不妨利用当前相对宽松的金融政策积极购房。”

    市场走势：会差、但不会很差

    截至6月29日，网签量64781套，去年上半年网签量72603套，这是中原地产研究中心最新统计的数据。鉴于网签的滞后性，有业内人士预计，6月全月二手房真实成交大约在1.5万套左右，低于5月真实成交的2.1万套。

    从成交量上看，5月的“小阳春”已过，市场火热难续。值得注意的是，为吸引更多购房者看房，很多房地产经纪公司也蹭着618的热点，通过线上营销活动来获客。

    以贝壳找房为例，《证券日报》记者通过APP发现，贝壳推出了“618惠住季”的活动，二手房购房者可以参与10000元津贴抽奖的活动，可用于购买平台上二手房的好房/好赞上架房源。不过，参与本次活动的用户手机号将会直接发送给平台入驻的经纪人，另外获得买房津贴券后，需要在8月31日24：00前与中介签署购房协议，在7月30日24：00前完成过户。

    显然，这是在市场行情萧条的情况下，房产经纪公司获客的一种手段，并希望在二手房冷清这段时间内尽快完成交易。《证券日报》记者随手点击了“抢”券，没几分钟便收到了平台经纪人推送房源的电话。

    “会差，但不会很差。”这是陈雷对后续市场走势的大致判断。“经过市场下行调节和疫情影响，北京二手房的房价筑底已基本完成，而后续随着经济调整和复苏，房价大概率会回暖。预计到四季度，在积攒的需求释放完成后，市场会重新回到量价稳定的状态。”

    由此可见，业内人士普遍对北京二手房后续的市场较为乐观，认为回暖是迟早的事。

    “北京二手房市场呈现的是所谓W型的走势，也就是先降温后反弹。”严跃进跟《证券日报》记者解释称，“W型走势从某种程度上来讲，说明市场有很多不确定性。下半年市场的走势还是有可能往下降，但是也不排除疫情过后的反弹。如果疫情能够有效得到控制，市场的总体趋势仍是向好。不过这中间要防范部分学区房政策调控带来的一些风险。”

    “此外，北京二手房市场的复苏还要靠金融政策的支持。因为很多购房者都要背负房贷，如果尽可能地在一些金融政策上给予支持，使得买卖双方的交易更加顺畅，这样才能真正促进市场的活跃。”严跃进分析称。