房贷利率换锚 上海市场平稳过渡房贷仍有折扣

    昨日，按照央行的设定时间，全国个人房贷利率正式“换锚”，即新发放房贷在最新公布的贷款市场报价利率（LPR）定价基准加点形成。

    证券时报记者调查发现，昨日全国各地在房贷新政之下普遍进行切换，整体保持平稳，略有微弱涨幅。上海情况较为特殊，与此前预期存在落差，首套房贷利率在LPR基础上还减少了20个基点（BP），二套房贷利率与预期一致。

    据记者了解，上海房贷利率与预期相差较大，主要是因为个人房贷利率对市场供求影响较大，也是LPR定价改革的重要组成部分，但不能因LPR定价基准改革而影响房地产市场的稳定均衡。

    此前，上海首套房贷最低按照贷款基准利率打九五折即约4.6%，若按照最新不低于LPR则意味着要加20个基点，对市场影响较大，因此，根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势，保持了与此前利率相差不大的利率政策。

    上海首套房贷利率

    仍在LPR基准之下

    早在今年8月底，央行就宣布，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。不过，一直以来作为全国房贷利率“洼地”的上海，首套房贷利率并没有如外界预期的大幅上涨到最新LPR的4.85%。

    昨日，证券时报记者从接近央行人士处获得证实，当前，上海执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。

    该人士同时强调，“此次定价机制改革后，上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定，是基于‘一城一策，因城施策’的调控原则，以及当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的总体态势。同时，也是更好地落实‘确保定价基准平稳有序转换，保持个人房贷利率水平基本稳定’的改革要求。”

    按上述政策，在上海购入首套房的最低利率略有下降，上海市浦东一名资深房产中介从业人士告诉记者，“按不低于相应期限LPR减20个基点，即4.65%，而原来上海首套房贷利率是按基准利率打九五折——利率是4.655%，相比之下略有下浮；二套房贷利率在5.45%~5.5%，比之前二套房利率5.39%略高。”

    记者从上海地区的国有大行和股份行了解到，部分银行10月8日起已按新政要求作出相应调整。工商银行上海分行相关人士称，“按央行政策执行。”浦发银行房贷业务人士介绍，“存量房贷客户利率按原来的不变，但购房者10月8日及之后在上海地区购房则按新政策执行，具体利率水平现在还在调整，还没有定下来”。

    多个城市房贷利率微涨

    据记者了解，实施房贷新政后，按照利率稳定导向，一线、二线、三线城市中，首套房整体利率变化不大，只有微小变动，相对于首套房，二套房利率变动稍微大一些。

    其中，招行深圳分行成为深圳地区首家切换LPR的商业银行，先于央行公告的房贷业务统一切换时间10月8日，提前1个月开始执行。

    具体措施为，以8月20日公布的LPR为基准，首套住房加30个基点、二套住房加60个基点形成个人住房贷款利率，即首套房贷利率为5.15%、二套房贷利率为5.45%，较此前利率分别升高5个BP和60个BP。

    而一线其他城市——北京和广州也分别上调了房贷利率相应基点，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套住房贷款利率和二套房利率分别为5.4%和5.9%。而广州新的个人住房贷款定价基准为：首套房利率和二套房利率分别为5.41%和5.64%。

    “从测算统计也可以看出，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大，”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示。

    他还认为，从近期房贷市场的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

    为了做好房贷利率“换锚”工作，银行要做哪些工作呢？招行深圳分行人士透露，为保障新的个人房贷利率切换顺利落地，招行深圳分行第一时间组织客户经理培训，将LPR利率切换的背景、意义及操作要点及时传达到一线，并对中介渠道、开发商等合作方进行二次培训，在市场上形成LPR切换的整体预期。

    针对业务切换过程中可能出现的各种客户疑问，深圳分行根据本地实际情况拟定通俗易懂的解释话术，打消客户疑虑，为业务的顺利切换做了良好铺垫。同时，招行深圳分行与同业保持密切联系，形成房贷业务LPR加点自律公约，防范因LPR切换造成的房贷定价波动。