房贷利率8日正式“换锚”：旧贷款有啥影响？新利率是升是降？

    东兴证券分析师罗四维预计，未来个人房贷利率上行趋势将延续，主因是房贷额度上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

    根据央行8月25日的公告，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

    这意味着，明天（8日），商业性个人住房贷款利率正式“换锚”。

    银行准备工作怎么样？已办理的房贷会受到什么影响？未来房贷利率升还是降？快跟中国证券报记者一探究竟。

    “换锚”工作进行时

    日前，中国证券报记者走访浙江、江苏、山东、江西、北京等多地发现，银行个人房贷利率“换锚”工作正在有条不紊地进行。

    多位银行一线分行负责人对记者表示，“换锚”的技术性难度并不大。就目前而言，对于银行个人房贷业务的批贷节奏、投放节奏也没有带来太大冲击和影响。

    一家国有大行山东分行负责人告诉中国证券报记者，为确保个人房贷利率按照新LPR定价顺利实施，该行主要做了四方面工作：一是组织了全省培训，确保客户经理掌握LPR机制实施的相关细节和内容；二是梳理修订了合同文本，增加LPR的相应条款；三是进行了个人房贷业务系统的适应性改造，并完成了测试；四是对接合作楼盘，与销售经理积极沟通，做好LPR向购房贷款需求客户的传导。

    某大行浙江地区二级分行负责人亦表示：“目前已经完成系统设置、合同文本更换及信贷人员培训等准备工作。调整后的个人房贷利率将与调整前水平基本持平，不会出现明显上升或下降，以确保平稳过渡。”

    已办理的房贷会受到什么影响？

    位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到：“已经按揭贷款的人，至少在今年12月31日之前，利率按照原先合同约定执行，折扣或者上浮都不变。明年1月1日，如果银行政策有变化，也肯定会打电话通知到客户。”他还说：“我自己也有房贷，比较了一下，按LPR加点后的利率和原先的利率相比，基本没有变化。”

    上述国有大行山东分行负责人告诉中国证券报记者：“房贷利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户，将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数，基本与实际执行利率一致，不增加客户贷款成本，保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款，定价将完全按新政策执行。”

    上述大行浙江地区二级分行负责人表示，10月8日为定价基准转换日，该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个：一是已发放的贷款；二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效，但未发放的贷款。

    江苏某农商行人士则提到，LPR执行后，个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。她表示：“具体方式看客户选择的中介，既可以采用固定利率，也可以采用LPR。选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变。”

    “换锚”后房贷利率是升是降？

    根据融360大数据研究院的监测数据，8月全国首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.78%，均已连续三个月上行。

    兴业研究宏观分析师郭于玮告诉中国证券报记者，虽然新的房贷利率通过LPR为定价基准加点形成，不过根据最新测算，目前跟原先用贷款基准利率加点形成的利率相差不多，短期来看不会有太大变化。

    “但是更长时间来看，LPR利率存在调整的可能性，而贷款基准利率更加僵化，因此以LPR为基准形成的房贷利率，未来浮动的可能性更大。”郭于玮进一步解释，现在居民贷款是一般是每年做一次重新定价，未来如果LPR调整更加频繁，那么半年重新定价或者按季重新定价的比例有可能提升。

    东兴证券分析师罗四维预计，未来个人房贷利率上行趋势将延续，主因是房贷额度上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

    融360大数据研究院分析师李万赋指出，一方面，LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本，未来下行的概率较大，重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜；另一方面，对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。（陈莹莹欧阳剑环戴安琪叶斯琦）