二手房每平5.4万新房销量大增4成 深圳楼市又火了？

    “记着我说的吧。你们这一剎那站着的土地，就是这一点，分寸不差，有朝一日会成为整个地球的经济中心。”4月20日，在大湾区与深圳的未来高峰论坛上，知名经济学家张五常回忆了两年前，他带几位来自西方的朋友到深圳南山参观的情形。

    张五常表示，“三十年前我推断上海的经济将会超越香港；今天我推断深圳一带将会超越上海。”

    不断涌入的年轻人，一波波壮大的标杆企业，创新求变的市场氛围，作为最具活力的一线城市，深圳的确有骄傲的资本。这一切反映到楼市上，就是居高不下的房价。安居客的数据显示，5月份深圳二手房均价达到5.4万元/平方米。

    图片来源：安居客

    而在春节过后的这一波“小阳春”行情中，深圳又走在了前头。

    深圳楼市回暖，4月二手房成交重返8000套之上

    据深圳特区报援引深圳市规划与自然资源局数据，4月份深圳楼市运行平稳，成交活跃度延续3月份的态势，刚需和改善性需求入市积极。

    4月份，深圳市一手住宅成交2704套，与去年同期相比增长4成，成交面积257525平方米，同比增加37.7%。4月成交的户型中，90㎡以下的户型成交1353套，占比50%；90㎡~144㎡户型成交1294套，占比48%。

    4月份深圳市有4个楼盘取得住宅预售许可证，分布位于南山、宝安、龙岗三个区域，合计2242套。宝安区的新房成交量居首位，共成交1371套，同比增加1.4倍；龙岗区成交982套，同比减少一成；南山区成交117套新房住宅，同比减少31.6%。

    而在二手房市场方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。

    据券商中国报道，深圳市某房地产中介人士表示，“过完春节后，3月和4月，不管是新房还是二手房成交都比较火热，刚需客户和改善型客户仍然较多，两房和三房户型是成交主力。”

    与此同时，4月份，绿景红树湾壹号和半岛城邦4期等豪宅均实现热销，再一次反映了深圳客户的强大购买力。

    政策利好与人口红利

    据中指研究院，一线城市中，在土地市场上，深圳受限于土地资源紧缺，一季度无住宅用地推出和成交，土地供应量远远小于其他一线城市。土地供应的不足使得深圳房地产市场长期处于供不应求的状态，一季度销供比为1.14；供小于求的局面促使开发商转向商务公寓、城市更新等其他方式获取土地资源，也使得深圳房价长期保持稳定，大幅回跌的情况很难出现。

    深圳近期楼市回暖的一个重要因素是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式出炉。

    《粤港澳大湾区发展规划纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群，对于珠三角城市群的发展无疑是重大利好。

    深圳在大湾区中扮演着重要角色，2018年深圳生产总值突破2.4万亿元，首次超过香港，深圳经济总量跃居粤港澳大湾区第一城，更进一步增强了公众对于深圳未来发展的信心。

    深圳楼市成交量的反弹，人口持续增加也有一定的影响。近年来，各大城市纷纷开始“抢人大战”，以增加城市人口，提升城市活力。2018年，深圳以49.83万的人口增量，夺得城市人口争夺战的冠军，其中，应届大学生等各类人才达28.5万，占比近六成。可以看出，无论是人口增量还是增速上，深圳均位于前位，体现了其强大的吸引力。近年来人口的大量流入，尤其是年轻人口，为深圳这座移民城市提供长久的人口红利，也为房地产市场带来了大量刚需需求。

    利率下调，刚需入市

    除此之外，本次楼市“回暖”行情，也受房贷利率下调的影响。

    券商中国报道，目前深圳相关银行普遍房贷利率为：首套房利率价格为基准利率上浮5%，二套房贷利率价格为基准利率上浮10%，该房贷利率价格为3月下旬之后的价格，在此之前，3月初部分银行将首套最低可执行也要到基准上浮8%，二套利率最低可执行基准上浮12%。

    根据融360大数据研究院监测数据，2019年3月，全国首套房贷款平均利率为5.56%，较上月下降7BP，首套平均利率连降4个月，已回归至2018年4月份水平，未来整体利率仍可能继续下行，3月有138家银行下调了房贷利率，是2月下调房贷利率银行家数的3倍多。而就深圳而言，2019年3月深圳地区房贷利率下调了两次。3月份深圳首套房贷款平均利率为5.25%，较上期下降21BP；二套房贷款平均利率为5.58%，较上期下降16个BP。

    据央视财经，深圳链家房地产中介王军表示，“尤其在这三月份，今年我们的实际成交大概在一百套左右，就是有增幅的，银行降息，包括说我们的银行批贷速度加快，会导致很多例如说我们刚需的客户，去积极入市。”

    开发商刺激购房：首付分期，注册公司

    逐渐回暖的楼市背后，仍有部分开发商为了刺激购房，采取各种销售手段。

    据中国经营报，记者在走访发现，多处楼盘仍存在首付分期。

    一位楼盘销售人员告诉记者，购房者可以在7天之内交定金和首付款10%，剩下的40%分别在5月31日和8月31日交完即可。“按照这种方式我们可以晚半年供楼，这样购房者的压力也会小很多。”该销售人员说。

    在另外一处项目售楼处，记者发现销售人员向客户推荐“轻松贷”，即指贷款后，购房者以月供的形式先还贷款年限的全部利息以及本金的15%，剩余85%本金在最后一个月一次性还完。销售人员表示，中国银行和中国建设银行可以提供这种贷款方式。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从购房者的角度来看，这种方式降低了每个月的还款压力，具有一定的吸引力，需要注意的是，这笔贷款是否包含了首付款。“如果这笔贷款中包含了首付款，那就涉嫌违法。另外，已经有实际事例表明，以这种方式贷款，银行或金融机构不允许提前还款，提前还款需要一定的罚款或违约金。”

    另外，还有销售人员建议记者去注册一家公司。销售人员表示，若购房者名下有注册或占股的小微企业，满足注册资本在1000万元以内，个人占股超过10%，且非P2P、金融投资类企业等条件，可享受房贷利率上浮10%的优惠。

    有相关业内人士告诉记者，目前深圳很多楼盘都有注册公司享受购房利率优惠的活动。