鹤岗楼市“白菜价”的警示意义：全国房价上涨格局可能已终结

    近日，一个东北边陲的地级市鹤岗成了社会各界关注的焦点。据报道：该市今年3月份住房均价为1240元/平方米，其中九州兴建小区周围仅为300元/平方米，320平方米的复式高层只要15万元。

    一个偏远的四级小城市房价低人们并不感到奇怪，但低到这个程度还是大大超出了许多人的心理预期，因此，楼市“白菜价”的议论一时四起。

    如何看待这一现象？在回答这个问题之前，有必要先了解一下近十几年来我国房价是怎么上涨的。虽然各地楼市具体情况差异很大，但就全国而言，走“牛”是大趋势，其主要驱动因素有：城市化的加速推进、货币持续超发、居民投资意识全面觉醒、土地财政以及国人根深蒂固的购房置业传统。

    近几年来，随着经济增长转向中低速、人口红利消失、老龄化社会来临、对美关系面临挑战等，上述驱动房价上涨的一些因素正在发生变化。

    先看城市化进程。上个世纪八十年代，我国城市化率不到20%，改革开放40年平均每年增长1%，现在已近60%。随着城市化的持续推进，农村人口大量进入城市，使城市住房需求急骤增长。如今，城市化高峰期已过，而十几年的楼市大跃进，使城市住房供应量的增长速度大大超过城市化率的增长速度，楼市供求关系开始出现逆转。

    再看货币发行。伴随着经济的高速发展，我国货币政策多数时间偏向于“积极”。这种选择在为经济高速增长提供充沛动力的同时，也使我国货币长期处于超发状态。截至2018年6月，M2的供应量已高达177万亿，20年间增长了17倍，而同期GDP总量仅增长10.3倍。现在经济高速增长时期已过，中低速发展时代来临。相应地，货币政策开始转向“稳健”。这样一来长期直接推动房价上涨的货币之“水”就在很大程度上受到了制约，再加上一系列资金进入楼市的限制性政策的执行，房价也就很难继续“水涨船高”了。

    接着看居民投资。市场经济体制在我国建立，不仅推动了经济的快速发展，也使居民投资意识全面觉醒。在众多投资项目当中，房地产因为长期走牛而成了人们的首选投资标的。房价与楼市需求之间相互影响，最终形成正向循环关系：房价越涨越高，而楼市需求也越来越旺。由于房价过高导致一系列负面效应出现，政府部门不得不采取各种限制措施。经过长期、持续的调控，近两年房价持续上涨的势头终于得到彻底扭转。居民投资房地产的意愿开始下降，楼市需求随之出现收缩。

    最后看“土地财政”。地方政府为促进经济发展，过去十几年先后进行了大量的资金投入，而这些资金很大程度是靠卖地收入来解决的。这就形成了所谓的“土地财政”现象。地方政府长期来缺乏抑制楼市的积极性原因也在于此。如今，高质量增长取代高速增长成了新的经济发展模式，地方政府“土地财政”将难以为继，改变也就不可避免。

    上述这些变化，最终导致的结果只有一个：我国延续已久的房价上涨格局可能已走向终结。由于我国地域辽阔、社会经济发展很不平衡，因此，各地楼市会继续存在很大的差别。不过，这并不影响我们对其总体运行趋势有一个基本的判断。

    鹤岗是一个偏远的、人口已现净流出、资源衰退型小城市，自身并不具有广泛的代表性，特别是对于像深圳这样人口仍在净增长、竞争能力强、充满生机与活力的国际性大城市来说，更没有什么参照意义。但是，要知道：“千里大堤，毁于蚁穴”。如果鹤岗楼市出现“白菜价”，只是一个偶然现象，那并不可怕；可怕的是，它是第一个被发现的“蚁穴”，后面还跟着更多的“蚁穴”，若如此，楼市这个“大堤”就非常值得大家警惕了。

    因此，对于鹤岗小城发出的楼市预警信号，我们一定要予以高度重视。