北京甲级写字楼需求坚实 投资市场交易额创新高

    本报记者 王丽新

    刚刚过去的2018年，虽然北京房地产市场整体偏冷，但写字楼市场交易却相对活跃，甲级写字楼需求坚实，租金稳中微升。

    甲级写字楼物业市场需求坚实

    据高力国际研究报告显示，2018年，两个位于丽泽金融商务区新项目的竣工标志着该区域正式亮相北京甲级写字楼市场。回顾全年，六个共计约55万平方米的新项目完工入市，全市总存量因此同比上升8.6%至约691万平方米。2018年北京甲级写字楼市场需求总体坚实，年内入市的大量高品质新项目亦对租赁需求产生刺激作用，全市全年总净吸纳量达到38.2万平方米，同比增长12.0%。其中新兴子市场表现活跃，望京与亚奥合计贡献北京市全年净吸纳量的87.1%。

    依行业划分，科技与金融类租户仍为需求的主要推动力，灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应仍于2018年末将全市整体空置率同比推升1.7个百分点至10.0%。租金方面，新入市项目普遍低于全市平均租金水平，发展较早及新增供应充足的子市场亦因激烈的竞争租金受到一定冲击，因此2018年全市平均租金同比下调1.4%至人民币327.1元每月每平方米。与此同时，在租赁情况良好以及需求稳定、供应有限的子市场，我们仍观察到租金的持续上扬。

    展望2019年，十个共计约84万平方米的新项目计划入市，其中84.4%将位于CBD核心区与丽泽金融商务区。然而，CBD核心区新项目届时将实际入市的可租赁面积目前仍存在不确定性，且其业主已普遍放缓租赁进程，再考虑到丽泽区域商务氛围与相关配套设施仍有待完善，我们预计在供应高峰到来的大背景下，全市2019年的净吸纳面积将不会产生相应的大幅度增长，北京甲级写字楼市场的整体空置率也将被推升约6.0个百分点至16.0%。虽然我们预计坚实的需求仍将保障供应有限子市场的租金继续上调，但加剧的竞争或将使全市平均租金于2019年末同比小幅下降0.4%至人民币325.7元每月每平方米。

    租金稳中微升

    据高力国际研究报告显示，2018年全年，北京优质商铺物业市场共有四个购物中心入市，总存量同比增长5.7%至约593万平方米。消费升级的趋势不断强化，消费者逐渐从“价格敏感”向“品质敏感”转变，业主不断优化租户结构，使得2018年末整体空置率同比下降1个百分点至2.1%。富有场景感的大众化设计师品牌及国内外潮牌为最活跃的业态；新式茶饮、咖啡及中西式简餐市场亦迅速增长；智能化和黑科技的利用成为各业态争宠的新手段。激烈竞争和强劲需求使得零售市场租户调整频繁，2018年全年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比上涨1.3%至826.8元每月每平方米。其中核心区域租金同比增长0.8%，新兴区域租金同比增长1%。全年录得六笔知名项目的大宗交易，其中包括三宗资产包交易。

    预计2019年将会有接近50万平方米的新增供应入市，并将整体空置率小幅拉高0.8个百分点。富场景化、主题化的体验型购物中心将更受消费者青睐。无界零售、个性化主题空间、跨界复合店将成为新的零售增长点。与此同时，业态细分化趋势加深，在激烈的竞争中发掘消费者更深层次的需求。由于消费需求仍保持旺盛，且新增供给中四分之一位于核心区域，尽管供给量较大，2019年租金或将微升0.3%。

    投资市场成交金额创新高

    据高力国际研究报告显示，2018年全年录得32宗整售交易，与去年基本持平，但总成交面积达到163万平方米，同比增加35%，总成交金额为人民币555亿元，同比增加27%。成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，写字楼及商务园成交金额占比约为45%，包括盈科中心交易在内的综合体成交金额占比约为30%。零售物业也录得较多交易，成交金额占比约13%，知名交易包括领展收购通州罗斯福广场等。从地理位置来看，成交以新兴区域项目为主，核心区域录得成交稀少，丽泽、通州等区域录得多宗成交。内资投资机构仍占市场主导，内资买家收购的物业金额超过80%，但下半年更多外资机构积极关注北京市场。

    预计2019年国内外机构投资者继续对北京市场保持浓厚兴趣，内资机构投资者持续积极寻找可投资项目，随着更多外资投资者重新开始积极关注北京市场，有望进一步推高投资交易。融资环境不容乐观使得部分项目持有者考虑出售资产以增加资金储备用于业务发展，因此可供交易资产数量有望增加。随着《北京城市总体规划》实施的不断深入，新兴区域将更多吸引投资者兴趣，但核心区域仍是投资者持续关注的焦点。写字楼、商业和长租公寓仍是投资热点，政策的限制会使得投资者更为谨慎地投资，有稳定现金流的改造型物业仍是最受欢迎的投资标的。