《中国联合办公行业研究报告》发布 报告称本土优势明显避免盲目扩张

    本报记者 王丽新

    日前，全球企业增长咨询公司沙利文发布了《中国联合办公行业研究报告》（以下简称“报告”）。

    报告指出，传统的商业办公室租赁市场并不灵活，存在着巨大的刚性，除了不能满足企业的灵活办公需求之外，空置现象也不能彻底解决。联合办公商业模式针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。

    此外，联合办公的商业模式有着明确的市场基础和需求基础，对市场的价值和意义非常明确。

    空间赋能+服务赋能构建完整商业模式

    基于商业办公租赁市场刚性模型，报告分析认为，当市场中引入部分灵活办公面积时，整体市场的刚性程度就会被降低，空置面积的比例也将会大大下降。从市场总体效率的角度来看，市场的效率因为灵活面积的引入得到了明显的提升。

    报告指出，目前联合办公行业的主要商业模式是联合办公运营商通过其对空间的重新设计和装修使得空间的利用率提高，从而赚取由空间改造和运营获得的空间租金的溢价。而完整的商业模式还应围绕空间轻资产服务及为入驻企业提供各层次服务实现更多的变现路径。

    就空间服务而言，降低重资产自持自营项目比例，增加轻资产管理输出项目比例，可以进一步放大联合办公运营商的核心能力。为入驻的企业提供各层次服务则更加灵活，对联合办公运营商而言，最直接的流量变现方式就是为入驻的企业提供日常的办公相关的服务和企业级服务，可以将服务的范围扩大到生活类、教育类等诸多服务领域。对于一些规模较大的联合办公室运营商，利用互联网流量变现的基础逻辑，将自己的空间变成精准广告投放场地也是一种可行的商业变现路径。

    报告显示，完整的联合办公商业模式涉及到两个层次的赋能，初级的层次的是针对传统的商业办公室租赁的“空间赋能”，但商业模式趋于同质化。高级的层次是在成功地实现了“空间赋能”的前提下尝试“服务赋能”，从而摆脱对租金的依赖，这一层次的商业模式趋于多元化。

    多因素驱动行业增长空间可期

    对于中国联合办公市场，报告认为，活跃的商业环境及源源不断的商业创新、高速增长的新注册企业数量、新世代办公人群进入职场、智能办公兴起、城市更新项目增多、企业对办公预算的关注等驱动因素使中国联合办公市场未来的发展面临诸多机会，行业整体仍有不小的增长空间

    根据报告的市场调研和量化建模，中国的联合办公市场最近五年经历了高速的增长，从2013年的11.7亿人民币增长到了2018年的174.1亿人民币，年复合增长率达71.7%。过去五年，中国联合办公室市场的增长是以空间面积和工位增长为动力的物理增长，市场主要收入来自于工位的租金收入。但是服务收入在整体行业收入比例正在逐步上升，预期未来五年内，中国联合办公市场的服务收入占比将会有显著地提高。

    报告分析，从城市层级看，一线城市客单价高且整体的写字楼市场需求旺盛，整体办公空间紧张，目前中国联合办公市场的收入主要来自于一线城市，但随着新一线城市市场的逐渐崛起，这一比例预期将会有所下降。从企业类型看，目前中国联合办公市场的主要客群依然是中小企业，但随着大型企业对联合办公的接受程度越来越高，其市场贡献份额预期将会上升。

    中国特色明显避免盲目扩张

    对比欧美市场，中国的联合办公市场有着非常明显的中国特色。

    报告数据显示，2018年中国联合办公市场的服务收入占比已经超过12%，相比之下，同期的美国联合办公市场，行业服务收入占比大约为7%。尽管美国市场具有先发优势，但是在商业模式的迭代上，其已经落后于中国市场。此外，中国的工作文化与欧美市场也有着很大的区别，导致了中国与欧美的联合办公运营商在用户策略上的差异。

    报告分析，中国市场和欧美市场更大的差异还在市场的潜力上，欧美市场是典型的存量市场，其存在一定的上限，联合办公在满足了部分增量需求后开始争夺传统的商业办公用户，这在一定程度上会引起写字楼业主对行业的负面看法。而中国市场的需求是增量需求，其会随着中国经济的发展而不断增长，在中国市场里，联合办公和传统写字楼更接近互补的关系。

    报告分析显示，根据国家统计局及各城市经济普查数据，剔除门店类及非案头工作类行业雇员人数，截止到2018年，中国的城市办公室工作人口大约为9500万人，基于现有的城市化进程，这一数字预计到2023年将会增长至1.1亿。

    基于对外部环境的分析和对行业商业模式的剖析，对于中国联合办公行业运营商，报告提出建议：首先要聚焦行业本质，牢牢抓住空间产品的设计和定位，行业在运营时要积极关注出租率、出租溢价、单门店投资回收周期等重要指标。

    其次，积极拓宽收入边界，对于商业模式的升级，务必要在夯实了初级层次“空间赋能”的基础上，根据自己实际的核心能力探索高级层次的“服务赋能”创造收入的机会，但同时也要注意这两个层次的主次和相互兼容性。

    另外，应理性对待规模效应，盲目地扩大市场占有率并不能解决竞争和盈利的问题，规模的扩大需要有坚实的盈利基础，这就要求需要时刻对市场信息保持关注，避免逆周期反市场规律地盲目扩张。

（编辑 乔川川）