财务稳健多元开花 雅居乐提质增效走进管理红利时代

    在市场环境表现平淡之际，雅居乐交出了一份可圈可点的年报。

    2022年5月10日，雅居乐发布2021年度业绩公告。公告显示，截至2021年12月31日，雅居乐录得营业额730.28亿元，实现总预售金额1390.1亿元，创下历史新高，对应累计预售建筑面积为971.9万平方米。在许多房企销售额录得下滑之际，雅居乐能够保持相对稳定，值得肯定。

    从雅居乐的营收分布情况来看，其多元化业务羽翼渐丰。其中，物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币584.02亿元及146.25亿元，收入占比分别为80.0%及20.0%，这显示雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式持续显效，为公司提供稳健多元的业务收入。

    在盈利能力上，雅居乐也保持行业中上游水平。2021年，雅居乐录得毛利为190.21亿元，整体毛利率为26.0%；录得净利润为90.98亿元，股东应占净利润为67.12亿元，潜力可期。

    财务稳健安全阈值较高

    去年下半年以来，房地产企业流动性整体偏紧，但雅居乐仍延续稳健财务策略，也展现了良好的企业信用与偿债能力，为资本市场和投资者展示了较好的形象。

    年报显示，2021年，雅居乐各项到期债务均按时偿还。其中，包括悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券，以及于2021年到期的本金总额为6亿美元8.5%的优先票据，展现了良好偿债能力与偿债意愿。

    由于大环境的原因，2021年许多房地产企业融资渠道收窄，不过雅居乐仍保持相对通畅。

    去年，雅居乐在境外分别发行于2022年到期4亿美元4.85%的优先票据；于2025年到期3.14亿美元5.5%的优先票据；于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据以及于2026年到期24.18亿港元7.00%的可交换债券。

    此外，雅居乐还获得了一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月。在境内，雅居乐则发行了于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。

    在融资和偿债双向畅通的背景下，雅居乐核心财务指标持续优化。

    截至2021年12月31日，雅居乐实际借贷利率持续下降至5.87%；净负债比率进一步降至50.8%；录得现金及银行存款总额为人民币384.20亿元，并实现经营性现金流持续为正。

    值得留意的是，雅居乐的审核机构为四大会计师事务所之一的普华永道，其对雅居乐的业绩报告并无保留意见。

    相较于其他的中小会计师事务所，普华永道对中资房地产企业的审核要求相对更高，今年其也仅在少数几家稳健型房企的年度业绩报告上签字，雅居乐能够获得普华永道的信任，也表明雅居乐在经营面上安全阈值较高。

    雅居乐在经营面上的审慎，最集中地体现在对土地市场的理性上。

    2021年，雅居乐通过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式新增29个项目，新增土储424.0万平方米，新增总地价为人民币278.3亿元。其中，在大湾区新增项目4个，在长三角新增项目13个。

    雅居乐土地储备素来成本优于同行，截至2021年12月31日，雅居乐在84个城市共拥有总土储约4737万平方米，对应楼面平均地价为3651元/平方米，且多数集中于高能级城市。其中，在大湾区拥有土储面积约为1240万平方米，占总土储的26.2%；在长三角拥有土储面积约为566万平方米，占总土储的11.9%。

    多元开花向管理要红利

    作为房地产行业中多元化业务表现较好的企业，雅居乐旗下物业管理、环保等板块均保持良好势头。2021年，雅居乐多元化板块实现收入146.25亿元，收入占比提升至20.0%，较2020年提升6.7个百分点。

    这意味着，雅居乐的“第二增长曲线”已经持续步入收成期，为雅居乐贡献稳定现金流。

    在雅居乐的多元化板块中，物业服务是最为亮眼的一角。截至2021年12月31日，雅生活实现收入113.30亿元（已剔除关联业务营业额），较2020年的78.53亿元增长44.3%，同时，录得经营利润为人民币19.64亿元，较2020年的18.42亿元增长6.6%，稳居物业行业的头部。

    2021年，雅生活通过坚持市场化发展战略，聚焦核心业务发展，持续延伸服务场景，积极布局全产业链，创新探索增值服务生态圈，使管理规模及品牌实力再上新台阶。

    截至2021年底，雅生活在管面积及合约面积分别为4.89亿平方米及6.63亿平方米。其中，第三方项目的合约面积较2020年大幅攀升33.0%至5.15亿平方米，占总合约面积的77.7%。

    在环保业务方面，雅居乐环保深耕危废物处理，择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复等业务，于2021年底录得收入人民币27.67亿元，并实现经营利润人民币2.77亿元，同比上升170.3%。

    在“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式指引下，雅居乐积极开拓具有增长潜力的“新赛道”，于2021年布局新能源汽车及调味品板块，与威马汽车和珠江桥建立战略合作关系，并成为其股东。

    凭借旗下地产开发与物业管理等多元业务布局，雅居乐将在销售和品牌推广方面与威马汽车及珠江桥形成协同效应。随着威马汽车及珠江桥在所属市场占有率及盈利能力的持续提升，将从长远上为雅居乐股东及投资者创造更大价值。

    在地产主业和多元化业务表现稳健的同时，雅居乐也在流程上进行优化，向管理要红利，实现科学管控、降本提效与增收减支，赋能公司业务发展。

    其中，雅居乐“共享服务中心”模式再度深化，财务与人力共享服务中心的建设帮助雅居乐实现整体运营管理的降本增效。财报数据显示，2021年雅居乐行政开支较2020年下降23.5%至人民币40.04亿元，行政开支占收入的百分比也下降1个百分点至5.5%。

    此外，雅居乐还通过主动开展资产动态盘点，出售部分非核心物业（包括酒店、商场、售楼部、小区商业配套及公寓），适时盘活非核心资产，提升资产使用效益，增厚公司安全垫。

    展望2022年，雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林在报告中表示，雅居乐将继续坚守“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式，以实现整体业务的稳步发展。