房地产税收优化政策落地 两方面利好房企

    本报记者 陈潇

    11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

    公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

    中指研究院政策研究总监陈文静向《证券日报》记者表示：“综合来看，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，可降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。10月份以来，财税政策接连落地有望进一步强化房地产市场的修复节奏，助力市场止跌回稳。”

    大幅节约置业成本

    具体来看，此次政策利好包括三大方面。第一，降低契税税率。执行1%契税税率的面积段由90平方米提升至140平方米，而购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行，也有明显下降；第二，增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。此外，政策还提出，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

    “对于北京来说，首套小户型基本没有太大的直接影响，主要影响的还是改善户型和二套置业人群，不过税费减免了，对于小户型卖家，也会更有改善的动力。”丰台区链家一位经纪人告诉《证券日报》记者，最近市场交易量持续增加，好房子成交非常快。

    那么，对于改善型置业人群来说，究竟能省下多少税费成本？

    据中指研究院测算，在契税方面，一线城市购买90平方米以下，总价400万元的二套住房，相比于新政前，可以节约8万元成本；90平方米以上，140平方米以下，总价500万元的一线城市二套住房，可以节约10万元；140平方米以上的首套住房，可以节约11.25万元。

    “前两天还在催房东解押快点，晚上就出了新政策，可以省下一个点，也算是赶上好政策了。”来自福建刚刚买下二套房的李女士告诉《证券日报》记者。

    增值税方面，多位北京地区中介告诉《证券日报》记者，由于相关部门还没有正式发文取消非普，所以政策还未落地，如果取消的话，这部分住宅可以减少5个点左右的增值税。

    以北京为例，政策优化前，满两年非普通住宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500万元-200万元）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后，若满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

    房企开发成本有望降低

    对于房企来说，在多位业内人士看来，亦有两大方面利好影响。一是在大幅节约契税成本的情况下，有望释放改善性和二套住房需求入场，布局改善性住宅的房企有望迎来业绩提振。二是增值税政策优化方面，有利于房企降低开发成本的同时缓解资金压力。

    “此次三部门发布政策，进一步大幅降低购房交易成本，不仅能够促进新房市场止跌回稳，还能加快二手房市场活跃度上升，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示。

    “此次税费进一步下降，使得开发商的销售有更多的需求支撑。一线城市的改善性住宅有望迎来一波快速去化。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，当前不少龙头房企，尤其是最近两、三年的项目开发基本都聚焦在核心城市的改善性住宅，此次迎来政策利好，有助于龙头房企的业绩提振。

    中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准，降低土地增值税，有利于房企降低开发成本，建设更多“好房子”，以满足居民对于高品质居住的需求。从此次政策来看，开发改善型项目更多的房企，其土地增值税减免空间更大，推动房企将更多地投入改善型项目开发建设。

    “近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率明显降低，不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，缓解企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。”陈文静表示。

    除此之外，预征率的下降亦有望刺激房企的拿地热情，缓解投资压力。“预缴比例下调，有望改善房企现金流，各地还可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，这将进一步降低交易环节税负，使得市场热度从销售端传导至开发商拿地端。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示。

（编辑 乔川川）