“三支箭”合力共振 资本市场助力房地产行业回暖大有可为

    本报记者 田鹏

    11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开会议，表示将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。加大保交楼金融支持，推动行业并购重组，积极服务保障性住房等“三大工程”建设。

    今年以来，随着一系列围绕支持房地产行业发展的政策落地显效，我国楼市不论是在宏观整体销量方面，还是在微观房企库存去化和主动性降负债方面均频频传出边际正在改善的信号，但不可否认的是，房地产整体上仍然处于筑底阶段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正当其时。

    “‘三支箭’支持房地产企业融资再次加力，将有助于改善房地产企业融资环境，改善行业预期，促进防范房地产企业风险。”中指研究院企业研究总监刘水在接受《证券日报》记者采访时表示，其中，“第三支箭”——房企股权融资或将加快审批，从而进一步加大支持房企股权融资力度。

    多举措支持企业改善负债表

    今年以来，“三支箭”持续发力，在房企盘活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。其中，“第三支箭”作为改善资产负债表情况、加大权益补充力度的有效手段，获得相关企业青睐的同时，也成为监管支持其合理融资的有力手段。

    据东方财富Choice数据统计，截至11月18日，自2022年11月份股权融资5项措施发布以来，共有48家上市房企拟通过股权融资方式合计募集资金达1082.13亿元。其中，44家拟通过定向增发合计募集资金971.22亿元；4家（华侨城A、浙江建投、高新发展、筑博设计）拟通过发行可转债募集资金110.91亿元。

    从深市来看，共计24家上市房企披露再融资预案，拟合计募集资金412.51亿元。从募集资金用途来看，大多企业将用于项目融资或补充流动资金。

    在58安居客研究院院长张波看来，股权融资由于不存在到期兑付问题，更有利于房企利用资金优化自身财务结构和扩展业务方向，进一步增强抵御风险能力。与此同时，上市房企股权融资规模的增长更有利于行业发展，对于市场风险的稀释将起到关键作用。

    除了为房企提供再融资支持外，监管层还通过加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域等举措，以进一步改善房企资产负债表、持续增厚企业利润水平、引导企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。

    10月20日，证监会宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。仅6天之后华润、万科、金茂及物美集团就在10月26日进行了申报工作，并已获交易所受理。

    “这意味着，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”市场人士表示，基础设施公募REITs属权益融资，帮助企业获取资金的同时，还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式，极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。

    多信号传递行业回暖加速

    得益于今年来一系列房地产调整优化政策措施逐渐落地显效，我国房地产市场边际改善信号正在显现，相关企业营收表现有所改善、企业库存去化成效显著、主动性降负债效果显现。

    以深市房企为例，盈利方面，据深市房企2023年三季度报告数据显示，48家房企合计实现营业收入6966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元；库存方面，截至9月底，48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%；债务杠杆方面，截至9月30日，深市48家房企带息债务规模为12386.95亿元，较2022年底下降4%，同时，房地产公司平均资产负债率为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点，剔除预收款后的平均资产负债率为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点。

    而目前，各方仍在积极积聚力量，构建政策合力。此次三部门联合召开会议，围绕房地产行业进行部署安排，将为行业回暖再添助力。

    在东方金诚首席宏观分析师王青看来，接下来有可能通过央行专项借款、PSL（补充抵押贷款）等方式，定向加大对“三大工程”建设的支持力度。这一方面有助于稳定房地产投资和基建投资增速，保持宏观经济复苏势头，另一方面也是房地产金融供给侧改革的一项重要内容，推动大规模增加保障房供给、同时在“房住不炒”原则下让商品房回归市场的房地产发展新模式较快取得进展。

    刘水则对《证券日报》记者表示，未来，“第一支箭”，支持房地产企业信贷融资继续加力；“第二支箭”，增信发债支持民营房企融资将加大力度。目前获得增信支持民营房地产企业只有10多家，覆盖的企业少，未来增信发债支持力度将加大，将扩容扩围，使更多民营房企受益；“第三支箭”，房企股权融资将加快审批。

（编辑 乔川川）