年内涉房调控政策次数过百 “探索新的发展模式”势在必行

    本报两会报道组 杜雨萌

    政府工作报告明确提出，要“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

    全国人大代表、58同城CEO姚劲波告诉《证券日报》记者，2022年政府工作报告明确“稳中求进”的工作总基调，工作部署路径清晰、重点突出、举措有力。具体到房地产领域，作为人民群众普遍关心的民生大事，政府工作报告提出要“继续保障好群众住房需求。”事实上，随着我国城市化进程深入推进，目前政府已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系。而在中央“租购并举”的顶层设计和“房住不炒”的总基调下，“租购同权”政策已经具备重要的落地推广的前提条件。

    姚劲波建议，除了要把租赁住房年度租金涨幅率控制在5%以内，以及要确保购房者和租房者享受同等的权利外，还可尝试建立租务法庭，加强司法保障。

    “针对当前房地产行业面临的主要问题，探索新的发展模式势在必行。”全国政协委员莫天全建议，一要坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人-房-地联动机制；二要坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利；三要坚持盘活存量，健全配套服务。

    “总的来说，2022年政府工作报告继续强调了稳字当头、稳中求进的核心目标原则。针对房地产行业，则依然是稳地价、稳房价、稳预期。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对《证券日报》记者表示，结合此前住建部与各地方明确的“大力增加保障性租赁住房供给”等相关内容看，未来保障性租赁住房市场供给将起到加强民生兜底保障的作用，解决群众的住房民生问题，真正实现“房住不炒”、平抑房价。从发展循环角度来说，保障性租赁住房公募REITs也将以长期主义的持有运营逻辑，改变传统房地产行业“高周转”的销售逻辑，进而促进行业良性循环和健康发展，从根本上实现稳定地价、稳定房价的目标。

    事实上，从去年的中央经济工作会议、再到今年的政府工作报告，政策连续性已然有所体现。

    “比如，明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性租赁住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构。”赵然认为，这为满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”提供了多种选择。

    稍早前，住建部副部长倪虹在谈及今年房地产市场重点工作方向时亦特别指出，要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的协调性和精准性。

    再从商品房市场来看，政府工作报告提出，要“更好满足购房者的合理住房需求”。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，合理住房需求中，包括刚需和改善性住房需求。因此，未来房地产调控政策在保障刚需的同时，也要注意满足改善性住房需求。

    实际上，当前改善型住房需求在商品房市场中的占比正不断提高。据贝壳研究院估算，目前全国改善型换房需求能够占到全部需求的50%至60%，包括品质的改善和区域的改善。

    “促进改善型需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。可以说，在当前形势下，促进改善型需求能够有效缓解房地产企业资金困局。”许小乐说。

    记者注意到，自去年四季度以来，随着政策面暖风频吹，部分城市在因城施策背景下，陆续出台了各种政策宽松的“自选动作”。据中原地产研究院统计数据显示，尽管受春节影响，2月份全国仍有多个城市发布了与房地产有关的35次调控政策，叠加1月份的66次调控政策的发布，截至目前，年内涉及房地产调控政策的次数已超百次。

    许小乐预计，后续地方针对房地产市场的支持政策有望进一步加强力度、扩大城市范围。预计2022年全年房地产市场向好修复，实现良性循环和健康发展，为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

（编辑 孙倩）