多地“因城施策” 为房地产行业“探索新的发展模式”赢得时间

    本报记者 杜雨萌

    今年以来，随着高层数次表态“支持合理住房需求”，房地产市场的信贷环境正肉眼可见地发生改变。除了稍早前的惠州、赣州、绍兴等地外，《证券日报》记者注意到，近来，包括成都、郑州、宁波、苏州、杭州等多个热点城市房贷利率亦有所下调。

    多位接受《证券日报》记者采访的业内人士称，从目前房地产市场的整个政策层面看，各地根据自身实际而实施的房贷利率差异化降低，既有利于促进刚需和改善性需求的释放，也为“探索新的发展模式”赢得时间。

    房贷利率普遍下调

    贝壳研究院发布的数据显示，截至3月21日，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；本月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

    “当前的房贷利率已接近2020年三季度时的水平。”据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，前述103城中，有82城房贷主流利率下调，其中，成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。此外，包括苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率已低于5%。

    58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面，房贷利率的下调受市场因素影响。即自去年四季度以来，多个城市商品房成交量持续走低。购房者观望情绪的加重亦导致居民新增中长期贷款在年内出现明显下滑，这为房贷利率下行提供了市场基础。另一方面，今年以来，监管部门针对居民自住性需求提升的政策保障力不断加强，释放的政策暖意进一步推动了多地房地利率的走低。

    结合国家统计局数据来看，今年前两个月，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。与此同时，截至2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米。另外，中指研究院提供的数据也显示，据统计，2022年一季度，全国50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约2011万平方米，同比下降40.6%。

    再者，从新增信贷方面来看，央行数据显示，2月份住户部门中长期贷款减少459亿元，为有数据统计以来首次单月负增长。

    “当前房地产市场需求端信心尚未完全修复。不过，随着后续信贷环境的持续改善以及各地陆续出台的支持性政策，预计楼市成交有望进一步修复。”许小乐如是说。

    在张波看来，目前信贷政策的调整并没有出现“一刀切”的操作方式，不同城市的调整力度以及调整点位都存在一定差异，这种“因城施策”的调整方式对房地产市场复苏所起到的作用也更为可控。

    楼市成交初显回暖迹象

    当下，无论是信贷端的改善，或者多地针对需求端进行的政策调整，其目的都是为了保障房地产市场的良好运转，进而为房地产市场“探索新的发展模式”赢得时间。

    《证券日报》记者注意到，自今年《政府工作报告》在定调2022年房地产市场发展方式时明确提出“探索新的发展模式”后，3月16日召开的国务院金融委会议再次强调，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

    在张波看来，探索新的发展模式除了要进一步强化租赁住房市场的保障机制，解决低收入居民及新市民等的住房问题外，还要不断增强商品房市场化的调节机制，让市场更充分、更有效运转。也就是说，目前在加快建设保障性租赁住房、共有产权房的同时，首先要保证商品房市场的稳定以及防范化解房企风险。

    中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也向《证券日报》记者表示，防范化解房企风险，关键是要解决房企的资金来源问题，帮助企业解决当前债务到期、房屋建设资金等一系列问题。一般情况下，房企的资金来源有两种，一是融资性资金，二是经营性资金。事实上，在房地产经营运行的各个链条中，销售端回暖可以说是打破当前房地产僵局的关键。

    “具体来看，销售端回暖后，企业可支配的预售资金增加，资金回笼更加顺畅，企业经营性现金流改善后，行业信用有望得到修复，建筑施工节奏也会加快。”陈文静称，届时，购房者、金融机构、上下游供应商的预期都将进一步稳定，从而促进房地产行业良性循环。

    近期楼市成交初显回暖。贝壳研究院的数据显示，仅今年3月1日至3月17日期间，其监测的50城二手房日均成交量以较2月份（春节后）日均成交水平增长约17%；同时，二手房市场供需活跃度也有所提高。3月以来50城二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均较2月份（春季后）的日均水平提高。

（编辑 张明富 乔川川）