太原楼市“十一”遇冷 地产商打折去库存鲜有人问津

    本报记者 贾丽

    今年十一黄金周，太原迎来了百万游客人潮，钟楼街成为网红，但房地产市场却不如往年火热，反而如同阴雨绵绵的天气一般，寒意渐浓。

    《证券日报》记者走访几个新楼盘销售处和中介公司发现，太原市刚需盘跌得厉害，近三年整体跌幅高达15%，学区房、豪宅价格相对坚挺。由于常住人口和流入人口都较少，开发商库存普遍较高。而二手房市场整体流动性也不高，价格处于下跌状态。

    租赁市场更是惨淡，由于市场供大于求，本地人口租赁较少，租客大多为打工或刚入社会求职人员，租金普遍不高，租金回报率约为2.2%。

    在市场大环境不佳及“三道红线”的紧箍咒下，部分房地产开发商不惜降价打折，开启了一场去库存大战。

    “金九银十”失效

    开盘即巅峰

    近来太原的新楼盘出现了一个有意思的现象，开盘即巅峰，随后就走入下坡路。很多楼盘前期宣传力度大，开盘往往销量不错，但由于购房者少，驱动力小，后续很快就卖不动了。开盘时的价格往往也是高点，由于购买者后劲不足，开发商不得不降价销售，以吸引更多购房者。

    在几个新楼盘销售处，借着国庆，销售员将打折促销的标语挂满了墙面，可惜依旧鲜人问津。

    “‘金九银十’失效了。”易佳房产一位销售人员告诉《证券日报》记者，“这几年太原南边发展迅速，北边也在外扩，土地供应量充足，新盖了不少楼盘，但购买者不足，市场供大于求。”

    据了解，目前市场上周边商业、学校配套较好的大开发商楼盘关注度较高。其中富力、保利、华侨城、中海、融创旗下的楼盘均价从9000元/平方米到20000元/平方米不等。

    受欢迎的楼盘，大多围绕商圈。但近年来太原新起的楼盘，多是远郊的刚需房，这并不讨喜。据了解，有几个楼盘因为开发商资金问题，期房卖完了，却拖了五六年迟迟未动工，不能如期交房，甚至出现了烂尾工程。

    多元化政策促市场回暖

    地产商以价换量常态化

    太原作为弱二线城市，楼市常年平静无波。为了适当促进市场回暖，去年太原市政府推出了一套政策组合拳：延期缴纳土地出让金、调整公积金贷款条件、放宽落户限制、人才政策等方面。虽然政策呈现多元化，不过太原市政府方面仍表示将坚守“限购、限贷、限售”等主体调控底线不放松。因此，相关政策的实施并未在房价上有太多带动。

    2021年1月份，太原新房和二手房销售价格环比下降0.4%、0.1%，同比下降0.8%、2.9%。

    据了解，2019年中，太原新房、二手房迎来连续12个月环比上涨，新建商品住宅从2016年的8000元/平方米上涨到13000元/平方米，但随后棚改力度减弱加上限购，太原楼市迎来了连续三年的降温，年均跌幅在5%左右。

    随着城市产业转型的推进，综改区的大力发展，太原房企拿地热情持续高涨，2020年太原土地市场供应面积达602万平方米，创出近八年历史新高。但今年以来，太原土地市场有所降温，尤其是近两个月，土地供应挂牌累计已近40宗，但成交量仅5宗，处于较低水平，楼面价也出现下行。

    近两个月，太原市商品住宅供应面积为36.2万平方米，销售面积为34.6万平方米。其中，新里城和玖玺臺大幅调低价格，市场均价回落11384元/平方米。随着住宅供应明显增加，市场呈现量稳价跌的趋势。

    伴随新盘上市，太原市新房库存量始终保持在高位。目前，商品住宅市场狭义推售存量面积254万平方米，去化周期预计4.9个月，库存压力上升。

    “这几年房地产开发商迈的步子太大，摊子铺得太广，在市场大环境不好的情况下，又面临同类项目多竞争大，开发商不得不以价换量，回笼资金。”21世纪不动产相关负责人表示。

    据了解，去年8月份央行确立重点房企资金监测和融资管理规则，行业金融监管趋于严格，以“三道红线”为例，“红橙黄绿”各档次房企拿地态势出现分化。而踩中“三道红线”的地产商，尽快去库存的意愿更加强烈。

    值得注意的是，太原楼市不规范的现象仍然存在，今年以来房管局对部分预售证项目收回，对市场预售、资金监管以及营销认筹等方面的规范在今年下半年将持续加强。

    租赁市场持续冷清

    人口吸附力仍需加强

    近年来，由于新房供应较多，房租也出现下滑。

    2019年太原市面积在100平方米左右的住宅平均月租金为2500元左右，今年也就2000元出头，租金回报率约为2.2%。

    “虽然前几年太原房价曾经历了一轮上涨，但工资水平却没有相应上升，租金没有跟上房价的脚步，租金回报率低成为普遍现象。”太原我爱我家一位负责房屋租赁的人士称。

    太原市限购政策相对门槛较低。近年来，房地产市场新房占比在七成以上，二手房占比较低，二手房价和租金涨幅均不理想。

    “太原热门、高端产业相对短缺，本地居民收入水平偏低，人口吸附力不强，购房压力较大，是致使房地产市场偏冷清的重要因素。下半年，太原市房地产市场依旧不容乐观，地产商以价换量已经常态化。从太原市六城区情况看，各区域市场将持续分化，小店区仍旧是热点区域，北城片区城改盘较多，供应量还在提升，长期来看，开发商依旧面临较大的去库存压力。”中原地产分析师张大伟对《证券日报》记者表示。

（编辑 上官梦露）