南京第二轮土拍揽金507亿元 房企拿地更趋理性热门板块仍是“顶流”

    本报记者 曹卫新

    首轮土拍4个月后，9月26日，南京迎来第二轮土拍。竞价结果显示，南京市本次参与集中土拍的地块共计42幅，除1幅地块流拍外，剩余41幅地块成功出让，总成交额为507亿元。

    相较第一轮土拍，南京第二轮土拍热度明显下降。本次土拍41幅地块中25幅以底价成交，剩余11幅地块触顶进入摇号环节，触顶率为26.83%。今年5月，南京市首轮集中土拍中，51幅地块全部成功出让，有36幅触及最高限价，总揽金992.5亿元，触顶率超70%。9月23日，本轮土拍前三天，南京市规划和自然资源局发布公告称，第二批次集中供地的11幅土地因故终止出让。

    诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪接受《证券日报》记者采访时表示，“从这次土拍情况来看，土拍市场热度较平淡。一方面，由于政策调控加码，金融监管趋严，房企资金方面承受一定的压力，导致拿地多持谨慎态度；另一方面，南京市场‘竞品质’模式较为凸显，以及二手房指导价的出台在一定程度上降温楼市，房企对于市场以观望为主。”

    土拍规则趋严

    区域市场冷热不均

    今年8月初，自然资源部会议明确提及，核心城市的土地出让政策将有所调整，包括限定土地溢价的上限为15%，且各地不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际房价；当地价达到上限后，通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等。8月25日，南京市公布的土拍政策调整，顺应了调控要求，实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式。

    全新出让模式下，南京市本次土拍冷门板块成交结果不甚理想，但优质地块的吸引力依旧不减，区域分化愈发显著。

    南京市本次共有42幅地块参与竞拍，其中26幅地遭遇“一轮游”。25幅地块以底价成交，1副地块流拍，地块所属区域包括桥林、汤山、麒麟、六合、方山、兴智科创新城、溧水以及高淳等地。与此同时，位于江心洲、南部新城、江北核心区、雨花城南、燕子矶、城东汇通路，以及六合新区的11幅地块触及最高限价进入摇号阶段。

    竞价结果显示，触顶地块竞价较为激烈。其中，燕子矶G82地块经过35轮竞价，楼面价为21200元每平方米，毛坯限价32000元每平方米，最终由珠海华发实业股份有限公司以29.6亿元竞得。江心洲G71、南部新城G73经过27轮竞价，楼面价分别为32096元每平方米、29643每平方米，毛坯限价分别为42850元每平方米、44898每平方米，分别由南京奥体建设开发有限责任公司、华润置地（常州）有限公司竞得，成交价为以23.5亿元、23.2亿元。

    “南京进行第二轮土拍开始之际，就有15宗地块以底价成交，其中包含南部新城、江北新区等热门板块，另外本次土拍还有11宗地块达到最高限价，由此可见市场呈现出一定的分化特征，热点板块的优质地块以及盈利空间相对较大的地块仍然备受房企青睐。”关荣雪表示。

    多地出现流拍现象

    房企拿地更加理性

    与首批集中供地的火爆相比，第二轮土拍可谓寒意阵阵。除南京市1幅地块流拍外，近期已经完成第二轮集中供地的多个热点城市如重庆、杭州、苏州等，都出现流拍率上升、溢价率明显下滑的情况。

    “从这次土拍情况来看，土拍市场热度较平淡，一方面，由于政策调控加码，金融监管趋严，房企资金方面承受一定的压力，导致拿地多持谨慎态度；另一方面，土拍门槛有所提高，例如提高保证金比例、竞品质、严查购房资金、禁马甲等一系列竞拍条件，在一定程度上加剧房企拿地心理压力，也在短期内导致房企对于市场预期持保守态度，在土地市场的投资动作有所收敛。”关荣雪告诉记者。

    有不具名南京本地房企工作人员告诉记者，“第二轮土拍我们没有参加，从竞拍规则来说的话，限制房企联合报名竞买，不得合作开发，包括土地出让金的节奏加快等都是我们比较介意的。从时点上来看，9月份拍地，12月底之前就要交完出让金，这个对于很多公司还是不太能接受的。”

    谈及土拍市场降温，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，“类似流拍还是因为房企资金压力非常紧，当前拿地方面确实有心无力，这也是后续地方政府等所需要关注的内容，也不排除部分房企回避了此类城市的拿地，到别的三四线城市进行了拿地。降温不是特别好的信号，后续需要积极鼓励房企拿地，要了解房企的诉求，真正确保供地工作的完成。”

    关荣雪分析认为，“土拍市场降温仍然凸出‘稳’的初衷，从供应端加大监管力度，提升建设品质，而且以‘限地价’来促‘限房价’，将在一定程度上抑制房价涨幅过大，促进楼市平稳健康发展，另外，‘竞品质’的土拍规则也将在一定程度上促进未来楼市高质量发展。”

（编辑 才山丹）