房地产蓝皮书（2021）：住房租赁市场发展亟待破解三大深层次问题

    本报记者 姜楠

    2021年8月3日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》（以下简称蓝皮书）。

    蓝皮书认为，住房租赁市场规范发展关乎新型城镇化进程，关乎新市民和青年人的幸福感、获得感，关乎城市竞争力，加快发展与加强规范势在必行。发展机构化、专业化住房租赁特别是自持型重资产住房租赁，需要解决当前住房租赁市场存在的三大深层次问题。

    一是住房租赁收益率过低。蓝皮书认为，目前，发展住房租赁市场面临的最底层的基础性问题，就是住房租赁收益率过低，即租金回报率或租售比（年房租/房价）不到2%，严重低于正常的投资收益率水平（一般需要5%左右）。住房租赁收益率过低导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，以租金收益进行相关权益性融资也很困难，这从根本上制约了新增租赁住房供给。解决这个问题理论上有两条路径，一是提高租金或增加其他租赁收益，二是降低住房建设或购买成本（即房价）。实际上，提高租金或降低房价目前都难以做到。

    二是低成本长期资金缺乏。蓝皮书指出，新建或改建租赁住房需要一次性投入大量资金，并主要通过未来的租金收入逐步回收，投资回收期很长。据住房租赁企业测算，新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上，改建租赁住房的投资回收期一般在5～8年，且发展初期3～5年内难以盈利，需要长期、低成本、大量的资金支持。但目前缺乏符合住房租赁经营特点的长期融资渠道。发展住房租赁市场亟须拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入住房租赁市场，让住房租赁投资建设资金可合理退出，并扩大再生产，建设新的租赁住房。从国际经验看，住房租赁企业所需资金的核心是要长期、低成本，从根本上解决这一问题必须发展住房租赁公募REITs。但我国当前发展住房租赁领域REITs还存在一些法律和税收方面的障碍。

    三是人们长期租住意愿不高。蓝皮书分析认为，人们长期租住意愿过低的原因主要有三个：一是公共服务资源不足以支撑租购住房在享受公共服务上具有同等权利。二是租赁关系不稳定。三是租房住不能获得房价上涨带来的财富效应。对此，蓝皮书提出，想要改变人们的住房消费观念，让更多的人愿意租房住，需要在公共服务、租赁住房供给主体、稳房价和稳租金等方面下功夫。

（编辑 孙倩）