REITs市场扩面提质进行时：中长期资金持续进入 产品体系日益多元

    本报记者 田鹏

    本周（12月4日至12月8日），“REITs市场建设”成为一个热词，频登市场热议榜单。

    12月4日，中国证监会主席易会满在接受媒体采访时提出，推动不动产投资信托基金（REITs）市场扩面提质；12月6日，财政部发布的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》将此前专项批复进行整合，把公开募集证券投资基金等11类产品和工具纳入全国社保基金投资范畴；12月7日，华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT等三只新产品申报挂网。

    中航基金相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示：“此次财政部明确将REITs纳入社保基金可投资范围，是中长期资金成为REITs市场‘压舱石’的关键举措，有效扩大REITs的参与主体范围，提振市场信心。”同时，REITs作为权益型金融产品，底层资产为基础设施项目，兼具成长性和抗风险性，能较好匹配社保基金的配置需求、分散投资风险。

    中长期资金加速涌入

    投资者结构不断优化

    推动REITs市场扩面提质作为进一步健全多层次市场体系的重要一环，成为近年来我国市场建设重要工作内容之一。

    “在推动REITs市场扩面提质过程中，一个重要内涵就是进一步扩大中长期资金来源。”上述中航基金相关负责人表示。

    谈及全国社保基金等中长期资金对REITs市场的影响时，华金证券副总裁周磊对《证券日报》记者表示，社保基金为REITs市场丰富了投资者结构、缓解流动性压力、进一步发挥长期资金的市场定价能力。在实际操作过程中，要想真正释放出长期配置型资金对于资本市场“稳定器”的作用，需要进一步提高投资机构对于短期波动性的容忍度，即可适度延长对投资机构的考核周期。

    瑞思不动产金融研究院院长朱元伟在接受《证券日报》记者采访时表示，社保基金可效仿保险基金，适度提高对于短期波动性的容忍度。具体来看，财政部近日印发的《关于引导保险资金长期稳健投资、调整国有商业保险公司绩效评价相关指标的通知》明确，将国有商业保险公司经营效益类绩效评价指标“净资产收益率”由当年度考核调整为“3年周期+当年度”相结合的考核方式，就是针对部分保险资金受考核影响而追求短期收益、追涨杀跌等短期行为。

    优质项目蓄势待发

    长期投资价值凸显

    事实上，对于推动REITs市场扩面提质，一方面，在于积极推动更多中长期资金进入REITs市场，丰富投资者结构，充分激发其“压舱石”作用以提振市场信心；另一方面，在于鼓励支持更多优质项目发行，不断丰富REITs市场体系，实现产品多元化。

    据Wind数据统计，截至目前，市场上共有29只REITs产品，资产类型涵盖保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保和园区基础设施等。此外，10月26日，首批4只消费类基础设施REITs挂网，其中，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金等3只产品已于11月26日晚获得中国证监会准予注册的批复。

    周磊表示，公募REITs投资于长期经营稳定的基础设施资产，具有强制高比例分红的属性，能够提供长期稳定现金流，且风险介于股债之间，与社保基金作为长期资金的需求匹配度较高，是利率下行环境下的理想配置资产之一。

    以深市9只公募REITs产品为例，2023年三季报数据显示，9只产品均实现盈利。具体来看，鹏华深圳能源REIT三季度营业收入和净利润均位列深市第一的同时，还居全市场榜首。

    数据显示，鹏华深圳能源REIT在2023年三季度基金合并营业收入为6.53亿元（不含税），环比增长17.88%；净利润为1.37亿元，环比增长19.51%；实现可供分配金额为1.53亿元，全年累计完成可供分配金额3.58亿元，完成招募说明书预测2023年可供分配金额的113%。

    从分红情况来看，深市公募REITs积极为投资者兑现2023年的经营收益。例如，8月份，平安广州广河REIT进行了上市两年以来的第五次分红，分红比例100%，累计分红达12.64亿元，是累计分红金额最高的公募REITs产品。

    朱元伟认为，从资产配置角度出发，REITs的突出特点是与股票和债券等传统投资工具的关联度相对较低，加入投资组合之后有助于改善其风险收益特征，适合机构投资人长期投资配置。