深市两只公募REITs亮相高交会 与投资者共话专业化、精品化、特色化、创新化发展路径

    本报记者 田鹏

    11月19日，深圳市创新投资集团有限公司（简称“深创投集团”）全资子公司红土创新基金管理有限公司（简称“红土创新基金”），在第二十五届中国国际高新技术成果交易会（以下简称“高交会”）上，举办了旗下两只公募REITs的业绩说明会，并就投资人提出的问题作了现场交流。

    据悉，2023年前三季度，红土创新深圳安居REIT累计实现可供分配金额4028万元，完成《招募说明书》可供分配金额同期预测的109.49%；红土创新盐田港REIT合并层面累计实现可供分配金额7353.46万元，在基金首次扩募资产后，完成《招募说明书》可供分配金额同期预测值的111.12%。

    红土创新基金方面表示，未来将持续探索专业化、精品化、特色化、创新化的发展路径，持续构筑优质公募REITs平台，提升综合财富管理能力，助力资本市场创新发展。

    政策红利与精细管理共同驱动

    保租房公募REITs业绩有保障

    近年来，随着公募REITs试点工作深入开展，不断推动多层次REITs市场建设，并取得显著进展。目前，公募REITs市值已突破千亿元大关，监管架构基本建立，制度体系逐步完善，资产范围不断扩大，扩募等机制稳步推出，良好生态正在形成。

    而保障性租赁住房公募REITs作为基础设施公募REITs的重要组成，是金融创新服务实体经济的具体实践，对于深化住房供给侧结构性改革、完善保障性租赁住房市场建设、盘活存量资产、形成增量投资，具有重要意义。

    “保租房公募REITs能够为我国保障性租赁住房发展提供大量资金，有助于改善租赁市场供给结构，满足新市民的住房需求，助力我国城市化进程和经济高质量发展。”红土创新基金方面对《证券日报》记者表示。

    在相关产品发展过程中，以红土创新深圳安居REIT为代表的保障性租赁住房公募REITs展现出强劲活力。据悉，红土创新深圳安居REIT基金是全国首批、深交所首单保障性租赁住房REITs基金，也是国内最早一只审核通过并成功上市的保障性租赁住房基础设施REITs基金。

    “基金持有的4个基础设施项目经营业绩超预期完成，资产运营情况始终保持稳健。”红土创新深圳安居REIT基金经理任宁钦在业绩说明会上介绍，2023年三季度，红土创新深圳安居REIT基金合并层面实现可供分配金额1333万元，前三季度累计实现可供分配金额4028万元，分别完成首发《招募说明书》同期预测的107.51%、109.49%。

    谈及基金产品业绩表现可圈可点的原因时，业内人士表示，一方面，得益于国家不断出台优化相关配套政策措施，进一步拓宽保障性租赁住房行业未来发展空间；另一方面，离不开底层资产的精细化运营。

    从配套措施来看，从《深圳市住房发展“十四五”规划》提出以来，深圳市接连补充出台一系列有利于保障性租赁住房公募REITs发展的配套措施，为相关产品发展营造了良好的市场环境；从底层资产管理方面来看，基金管理人通过积极督促外部运营管理机构优先保证REITs项目的租金收缴率、提前衔接区住房主管部门等手段，确保底层资产持续降本增效。

    保租房如何既满足社会效益、又满足经济效益？对此，红土创新基金表示，一方面，继续充分运用好国家、地方给予的政策红利，提高出租效率，保证持续增长的租金收益；另一方面，公司正在通过大力实施运营管理智能化、数字化转型，以及多维业务协同联动等手段，努力降低运营成本，提升运营效率，随着公司运营管理规模体量的快速增长，边际效益会逐步显现。

    维护存量与做好增量并行

    仓储物流公募REITs未来可期

    除了在保障性租赁住房行业大放异彩之外，基础设施公募REITs在仓储物流行业的表现也可圈可点。

    例如，作为全国首批九支基础设施公募REITs之一、深交所首单仓储物流公募REITs，红土创新盐田港REIT在2023年前三季度的运营业绩呈现稳健发展态势。

    据土创新盐田港REIT基金经理陈超在业绩说明会上介绍，截至2023年9月30日，红土创新盐田港REIT基金合并层面前三季度累计实现可供分配金额7353.46万元，在基金完成首次扩募资产后，完成《招募说明书》中可供分配金额同期预测值的111.12%，各项运营业绩的核心指标均已超预测完成。同时，底层资产运营情况保持稳健，基金自上市以来已积累为投资人分红1.78亿元。

    今年以来，我国经济复苏态势明显，但受美国抑制通胀持续加息政策的影响，全球贸易活动受到抑制，外贸表现一度疲软。不过，从近日深圳市政府公布的跨境电商进出口额来看，全球贸易活动已有所修复，或将对货物仓储行业带来积极影响。

    据深圳发布显示，2023年1月份至10月份，深圳跨境电商进出口额已超过2022年全年的2000亿元，同比增长76.48%，继续巩固全国“排头兵”位置。从全国情况来看，虽然今年全国前10个月的相关数据暂未公布，但今年前9个月我国跨境电商进出口额占同期货物贸易进出口比重的5.5%，已超去年全年5%的水平。

    红土创新基金方面表示，在上述经济环境下，叠加红土创新盐田港REIT资产周边推出新仓库资源、政府出台的相关政策的引导，未来货物的仓储情况会出现一定程度的波动，部分客户、项目可能会出现租赁区域的调整。公司在维护好存量客户的同时，积极接洽、深入挖潜客户需求，力争引进新业务、新项目，做好增量工作。

（编辑 汪世军）