韧性与监管并存 A股房企三季报预告分化龙头发展可期

    本报记者 李正

    近日，国家统计局公布的数据显示，2020年1-9月份全国房地产开发投资及销售情况呈现持续回暖态势。

    同时，随着A股三季报预告工作的火热进行，已有多家房企预先披露了三季报成绩单，整体来看，上市房企前三季度业绩喜忧参半。

    那么，今年以来我国的楼市发展情况如何？未来呈现出怎样的趋势？哪些房企将成为下一阶段的投资热点？

    楼市韧性超出市场预期

    国家统计局数据显示，报告期内，房地产开发投资额10.35万亿元，同比增长5.6%，其中，住宅类地产开发投资额7.66万亿元，同比增长6.1%，办公楼地产开发投资额4470亿元，同比增长0.5%，商业营业用房9548亿元，同比减少2.5%；全国商品房销售面积11.7亿平方米，下降1.8%，降幅比上半年有所收窄；商品房销售额11.56万亿元，增长3.7%，相比上半年由负转正。

    宝蓁投资基金经理肖超在接受《证券日报》记者采访时表示，9月份全国地产销售及投资延续了较快的增长态势，楼市韧性持续超出市场预期，这是由两个因素共同作用所致：

    第一，新冠疫情在我国得到有效控制，今年第二季度以来经济持续好转，为楼市复苏提供了良好的外部环境。

    第二，中国城市化发展阶段决定了在未来的十年里，内生需求较大。2019年中国常驻人口城市化率为60.6%，户籍人口城市化率为44.38%，未来十年还将有至少2亿人进入城市，这带来的房地产需求是巨大的，今年只是受新冠疫情影响，导致购房需求延后到了第三和第四季度，但是刚需本身是不会消失的。

    肖超认为，未来地产市场的发展将呈现出两个趋势：

    其一，从人口聚集效应来看，一线城市和强二线城市将长期吸引人口流入，其所在区域的房地产持续向好，同时三、四线城市会有维持人口稳定的压力，其所在区域的房地产空间有限，四、五线城市则人口流出压力较大，其所在区域的房地产市场发展较难。

    其二，从房地产行业来看，行业门槛已经提升，进入到行业集中度提升阶段，未来行业的兼并、收购会未来越多，强者恒强，没有特色的中小型房地产商将举步维艰，逐步退出地产市场或被收购兼并。

    监管政策收紧效果显现

    同时，据上海易居研究院分析，从供给侧的角度来看，地产成交不断走高的核心原因，还与“三道红线、四档管理”政策开始实施有关。

    “三道红线”是指监管层根据地产企业资产负债率（剔除预收款后）、净负债率、现金短债比等三项资金指标，对房企的融资实施分类管理。该政策自2020年8月份首次提出并开始试点后，房地产企业回笼资金、降负债的压力逐渐浮现，为此，一些企业开始启动大规模促销推盘。

    对此，优美利投资董事长贺金龙在接受《证券日报》记者采访时表示，目前地产行业企业受宏观政策性因素影响比较大。

    “比如近几日深圳部分大行收紧‘房抵贷’，住宅成交放缓，商铺等基本停贷，加之各大城市前几个月均在落实限购限贷政策，以及‘三道红线’等监管措施的实施等因素，导致今年地产‘金九银十’与往年相比稍显冷清。”贺金龙说。

    对于未来的楼市政策预期，贺金龙认为，中国经济要转型，供给侧改革要成功，提高制造业水平，势必会在楼市打造长效机制，因城施策，稳地价，稳房价，促进房地产行业健康稳定发展。

    板块估值或向头部倾斜

    此外，不仅是成交情况和开发投资额，随着近日A股市场三季报预披露工作的火热进行，已经有部分房地产开发板块（按东方财富行业分类）上市公司交出了自己的三季报预告成绩单。

    东方财富Choice金融终端数据显示，截至10月20日，房地产开发板块131家上市公司当中，已有43家发布了三季报预告，其中20家亏损、20家盈利、3家不确定。

    对于未来的投资逻辑，私募排排网未来星基金经理夏风光认为，从产业变迁的角度来看，房地产行业的高速发展阶段已经到了尾声，近两年来对房地产行业的平均估值也说明了这一点。

    他在接受《证券日报》记者采访时表示，即使短期的房地产投资增速和销售数据还能维持高位，中长期的预期还是偏于悲观的，这是压制行业估值的根本原因。

    但从另外一个方面来说，房地产行业内部结构发展的机会依然存在，市场份额和利润分布都在加速向龙头房企倾斜，所以从长期来看龙头房企的发展空间可以期待，较低的市场风险偏好也提供了比较好的长期配置机会，同时，每年四季度往往也是龙头房企估值切换的时点，可以给予一定关注。

（编辑 上官梦露）