楼市平稳意味着市场的稳定与政策的稳定

    买过房的朋友都知道，契税是必须交的。由于楼市火爆时期形成的习惯，二手房转让涉及的应该由卖方缴纳的契税等，绝大多数也转嫁到了买方身上。包括契税等税收政策的调整，与每个家庭都密切相关，因而备受消费者关心。

    这就是《契税法》8月12日公布后受到广泛关注的原因。

    《中华人民共和国契税法》已由第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行。其中第三条规定，契税税率为3%至5%。

    相信到现在你最初看到这两个数字后的恐慌已经平复了。1997年10月1日起施行的《契税暂行条例》规定的契税税率就是3%至5%，只不过在实际执行过程中，税收主管部门和各地政府对住房买卖需要缴纳的契税，都给予了优惠或财政补贴，税率普遍是在1%-3%这个区间，这就造成了人们以为法定契税税率就是1%-3%的印象。

    《契税暂行条例》上升到《契税法》，是立法机关落实税收法定原则的体现。《契税法》实施还有差不多一年的时间，全国人大常委会给这么长的过渡期，我个人分析，应该是考虑到契税事关千家万户，要给国家主管部门和各省级政府预留较为充分的调研讨论时间，再制定具体的解释性文件和实施细则。在此之前，当然是执行现有的契税税率。

    有朋友担心，《契税法》实施细则会不会将税率下限从1%提高到3%呢？大概率不会。记得多年前，人民日报有篇文章说，税制改革的推进，应当全面衡量、综合考虑，以不增加，或进一步减轻企业和居民的总体税负为前提。这一改革思路，这些年都是体现了的。

    从过往房地产调控的历程看，包括契税、营业税在内的税收调整是调控手段之一。理论上，不排除少数热点地区将契税税率下限提高到3%，上限提高到5%；但是，即使是房价上涨迅猛的年份，国家主管部门和省级政府、城市政府，都没用这一招，相信未来的《契税法》实施细则大概率也不会。

    举个例子，目前的单套房屋总价已经有了很大的上涨，今年应纳契税税额按税率1%征收可能就相当于2000年的3%，如果下限提高到3%，相对税负就是很大的跃升。政府部门不可能不注意到这种情况。至少，对刚需和改善性需求，契税优惠应予保持。

    7月30日召开的政治局会议对房地产市场的表述有两句话，一句是重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，一句是“促进房地产市场平稳健康发展”。

    我个人理解，房地产市场平稳健康发展，“平稳”既包括房价、地价的基本稳定，也包括政策的基本稳定。而税收稳定是房地产政策稳定的重要内容。住建部提出，2020年要着力稳地价稳房价稳预期，也是这个意思。稳预期就包含政策预期的基本稳定。当然，群众对《契税法》出台后契税税率具体如何执行难免有情绪上的波动，这可以理解，客观上也会推动实施细则尽快制定出来，但基于以上分析，人们大可以放心。

    回到房地产市场本身，它的稳定分两个层次，一是短期的稳定，二是中期（比如5年）的稳定。长期趋势，暂时不讨论。

    短期，很自然会问到今年下半年的市场走势。21世纪经济报道刚刚主办的博鳌21世纪房地产论坛上，几乎所有嘉宾都同意，下半年楼市将保持平稳。3月下旬售楼处重开后，有过一波成交小波峰，这是疫情耽搁后住房需求的集中释放，属于正常市场表现。但进入6月下旬就稳定下来了。

    个别城市、个别区域曾经出现抢购新房的现象。其实这些楼盘的备案价格仍然是政府限价，也正是这个原因，极少数新房与周边二手房存在所谓的价格倒挂，会发生买到即赚到的效应，认为有机可寻的消费者就会想尽各种办法来获取购房资格。在一城一策的调控指导思想下，弥合其中的投机缝隙就是必要的。

    二手房价格是买卖双方协商的结果，政府部门很难直接干预。但管住了新房市场，遏制住了投机因素，它的传导效应也有助于二手房市场的稳定。回头看，2016年10月以来的这一轮调控，新房市场是2018年7月进入调整，而主要城市的二手房市场是差不多3-4月就开始调整了，新房市场的调整则进一步推动了二手房市场的调整。由于新房市场普遍是政府限价，所以近两年二手房市场的调整幅度要略深于新房市场，但现在也基本稳定下来，呈现横向平整的状态。

    中期看，7月24日房地产市场座谈会传达出的信息非常明确，房地产长效机制已经落地实施，虽然期间的某个时段，比如今年5月，个别区域会出现波动，但整体将是稳定的。不管是以2018年7月为起点还是以2020年1月为起点，可以肯定，房地产市场已进入稳定期。至于稳定期有多长，无法准确预测，也许是5年，也许5年以后再跟着一个5年。

    稳定期对长跑型房企最为有利。因此，房企在制定战略时，也应着眼于5年甚至更长时期。还是那句话，平淡的日子过出色彩来，才是真本事。