万物云管理层强调“好身体自己练” 物管行业能否走出独立发展之路？

    本报记者 贺俊 见习记者 陈潇

    “好皮囊是父母给的，好身体是自己练的，好品格是遗传的。”8月25日，万物云董事长朱保全在2023年中期业绩会上表示，“如果以前’拼爹’可以获胜，现在更重要的是自身拼命奋斗，“好身体自己练”。

    “郁亮（主席）去年说，孩子大了要分家。我想说的是，万科那种阳光健康的基因、合伙奋斗的精神将在万物云传承，好品格是遗传的。”朱保全表示。

    8月24日，万物云发布2023年上半年“成绩单”。报告期内，万物云实现营业收入160.2亿元，其中，商企空间的物业和设施管理服务收入39.7亿元，同比增长15.1%，物业和设施管理服务来自第三方收入占比达85.5%，万物云旗下“万物梁行”品牌践行客户多元化战略成效显著。

    朱保全在业绩会上指出，万物云从只服务万科，到来自于万科集团贡献的持续关连交易收入占比下降至13.6%；来自于第三方的项目数量占比达69%；业绩期内的物业及设施管理服务收入中，由第三方客户贡献的收入占比达85.5%。从只会做住宅业务，到住宅、商企、城市三个空间分别有万科物业、万物梁行、万物云城等领先品牌。

    来自万科关连交易收入占比降至13.6%

    2023年房地产开发行业的景气度继续承压。外界普遍认为，作为房地产开发行业的下游，物管行业会受到很大影响。但从万物云的当期业绩表现看，开发行业景气度承压给物管行业带来的影响非常有限。

    朱保全表示，万物云发展稳健。因为旗下万物梁行已经成为中国领先的商企服务企业，在非开发商市场具备绝对的竞争力；万科物业基于蝶城模型，在存量市场寻找到独立的、稳健的、可持续的拓展之道，并且立足居住消费市场，社区资产服务业务已形成良好发展态势；借助万物云城，公司的科技业务也在蒸蒸日上，保持高速发展和稳健高毛利。

    据万物云统计，截至到2023年6月底，来自于万科集团贡献的持续关连交易收入占比下降至13.6%，来自公司独立拓展的，且与开发商不相关业务占比已经相当显著，利润的增速更快，相对于报表的15.7%，该部分的利润增速达到23.0%。

    此外，被视为万物云“第二增长曲线”蝶城战略，在业绩期内改造提效超预期。截至6月30日，万物云的蝶城底盘数量持续增长，从2022年的584个增长到601个，其中有177个标准蝶城、184个主攻蝶城及240个目标蝶城，已完成流程改造蝶城数102个。

    关于一个物业项目，如何产生更多的增值服务方面，朱保全表示，万物云一直在探索，希望能够基于蝶城三平方公里半径，10万户的商业圈，产生更大的增值服务。万物云做的事情就是从物业管理衍生为聚焦在客户的资产保值增值服务，聚焦在客户的房子所产生的生态叠加，包括二手房租赁买卖、研选家的家装业务。

    万物云副总经理杨光辉在业绩会上表示，基于蝶城之下的智慧社区改造基金的投入，同市场上通常理解的带资进场还是有很大的不同。从来源上来看，资金的投入来源于万物云上市之初，在招股书中指出的用35%的募集资金投向智慧社区建设。其次，对于资金的投向有明确的要求，核心聚焦在智慧化的升级方面，致力于蝶城浓度的提升和蝶城模式的打造。

    “最后，从投入回报来看，近几年把投入的智慧社区改造基金的使用情况做了一个整体的测算，如果把这笔资金的投入简单的看做并购的话，那么整体的投入资金和获得的项目相比，整体的PE是不到5倍PE，投入产出比非常明显。”

    行业正走向独立发展之路

    万物云的当期业绩表现可以看做行业整体性持续增长的一个缩影，物管行业短期已经历一轮估值回归，但需避免被地产开发行业连带质疑长期发展逻辑。在此背景下，越来越多的物管企业选择走出自己的独立发展之路。事实上，在今年众多物企的中期业绩会上，如何扩大规模不再是热门话题，回归服务的初心、提高客户满意度被管理层反复提及。

    “物业企业想要持续健康发展，独立化运营能力是关键所在。”中指研究院物业总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示，当前上市物企第三方在管项目及收入占比确实逐年上升，独立属性持续加强，首先与其加大外拓有关，其次，关联方提供的项目客观上也在减少。依赖性的降低是毫无疑问的，而且这个趋势还将延续。

    “例如增值服务、城市发展服务、IFM等，都是很好的赛道，都有可能成长为企业的第二增长曲线。不同企业都有各自的业务特点，需要结合自身的资源禀赋，以及客户的属性，市场的需求等，选择擅长的、适合的方向。”牛晓娟表示。

    “当前，物业行业不再单独追求规模增长，在这种情况下，物管企业对于开发业务的依赖会明显下降。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，但此前市场也有很多对利润率的担忧的声音。不过当前阶段，物业企业也在不断开拓物业增值服务以及提升运营效率，进入通过大数据，智能化增加创新增值业务为目标的新发展阶段。

    从万物云的业绩表现上看，这样的策略也是卓有成效的。2023年上半年，万物云兑现“2023年效益改善会大于规模增长”的目标。财报显示，万物云今年上半年实现收入为160.2亿元，同比增长12.5%；利润为10.5亿元，同比增长15.7%，EBITDA为18.58亿元，增长20.4%。与此同时，公司分红规模也大幅提升，公司中期分配0.315元/股，较去年全年提升31%。

    “无论基础物管服务，还是前面提到的‘第二增长曲线’，都有非常大的市场容量。此外，物业服务行业民生相关、现金牛、轻资产、弱周期等根本属性并未有任何改变。”牛晓娟表示，面对市场环境的波动，虽然此前有些企业呈现出“增收不增利”的现象，也是前期的风险集中出清所致，长远仍然十分看好。

    “总之，在当前环境下，可以看到很多物企在积极调整业务布局与结构，努力适应市场环境，经营绩效有明显的改善。作为民生行业，物管企业开始更加深刻地研究服务触点，力求提供令业主满意的服务。”牛晓娟如是称。

    或许正如此前朱保全此前所说，面对百万亿量级的存量不动产市场，物业服务企业要独立自主地做好基础服务，帮业主‘花好钱’，赢得公众的尊重，重视现金流，借助资本力量吸引人才加入，推动供给侧改革以及挖掘业主居住服务需求，行业定会更早走出阴霾，率先迎来春天。

（编辑 袁元）