房地产业短期看市场已经触底 下半年有望进一步获得政策支持

    本报记者 吴晓璐 见习记者 郭冀川

    近期，多城加大稳楼市政策，优质房企融资也得到持续支持，在供需两端政策发力下，房地产呈边际修复。6月28日，在2021年万科股东会上，谈及对房地产市场看法时，万科董事会主席郁亮表示，短期看市场已经触底。

    “在坚持房住不炒的调控总基调下，尽快稳定房地产销售，对刚需和改善型的购房需求给予更大力度的融资支持，加快完善保障性租赁住房的相关配套政策。”6月28日，中国证券业协会2022年二季度证券基金行业首席经济学家例会上，有专家提出。

    中国首席经济学家论坛理事王军对《证券日报》记者表示，没有金融部门的支持，房地产市场很难实现真正稳定，未来不仅需要对首套房按揭给予“定向降息”，对以改善性需求为主的二套房也应适当降低按揭贷款利率。在供给侧，应尽快解决房企的信用和流动性问题，加大包括地价、房价、贷款和税费成本在内的降成本力度，强化对房企合理融资需求的政策支持，改善企业现金流。

    全国首个首付分期政策出台

    降低购房者入市成本

    6月29日，济源市发布《关于印发济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》，居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。这是全国首提允许首付分期政策。

    “此次济源的政策意义非常大，是行业中首个以政府文件肯定首付分期作用的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类操作也说明，当前在鼓励购房需求释放的过程中，首付层面的工作确实有很多创新的内容。包括此前的小麦换房、大蒜换房、西瓜换房等做法，其实本质上也是降低首付的支付压力。从吸引购房者入市的角度看，降低首付比例、允许“一人购房全家帮”、“首付分期”等做法，本身有可取之处，也是降低购房者入市成本的最直接有效做法。

    近日，多城加大稳楼市政策。中原地产研究院统计数据显示，截至6月20日，6月累计已有超过80城市发布了稳楼市政策近100条，其中，多城已多次发布楼市稳定政策。政策内容也从一季度的主要针对限购政策，在二季度全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息，公积金政策已经成为稳楼市标配。

    中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，“6月份接近40城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数，超过30城市有各种购房补贴。整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。由于市场的信心依然没有完全恢复，业内也期待更大力度的政策出台。”

    信用保护工具

    支持优质民营房企融资

    金融体系也进一步加大了对房地产融资的支持力度。5月份，中国人民银行、证监会、银保监会等部门分别召开专题会议，在坚持“房住不炒”定位下，支持房地产企业合理融资。

    诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《证券日报》记者表示，“政策支持房地产企业融资向市场传递了积极信号，提振市场信心，同时也可在一定程度上缓解房企资金紧张局面。就当前来看，资金及经营状况较为稳健的房企或优先受益。”

    5月份，龙湖、碧桂园、美的置业、旭辉、新城5家优质民营房企进入示范房企名单，这些房企在信用保护工具的护航下，陆续在交易所发行债券融资。随着6月27日旭辉集团完成5亿元公司债发行，上述5家均已完成示范性融资发债。另外，为盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设资金渠道，5月27日，首批两单保障性租赁住房REITs项目正式申报。

    6月24日，深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，支持优质房地产企业盘活存量资产，允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房地产企业发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目。

    据Wind资讯数据统计，截至6月29日，今年以来，房地产企业在交易所发行债券融资1306.3亿元。

    “允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途，以及此前推动保障性租赁住房REITs业务，这些政策的出台意味着头部优质房企获得交易所债券融资支持力度进一步加大，此举有利于优质房企率先复苏，发挥带头作用。”关荣雪认为，通过发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目，将加强企业间救助扶持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

    房地产出现边际修复

    政策将保持宽松基调

    在全国各地稳楼市和金融系统加强对优质房企融资背景下，房地产市场出现边际修复。国家统计局数据显示，5月份房地产开发投资额年内首次环比上升，房地产销售面积、销售金额环比增速分别为26%、30%。金融数据显示，5月份住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，个人房贷增量也环比转正。

    对于下半年房地产市场，关荣雪表示，在需求端政策密集刺激下，购房者产生了一定的免疫心态，房地产市场加速回稳仍需要政策的加持，因此除了加大需求端刺激外，还要在供应端发力，如加大金融对优质房企的支持力度，放松预售资金，提高房企的回款效率等。

    植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，房地产市场下半年有望进一步获得政策支持，行业景气度将出现反弹。房地产政策将保持宽松基调，房贷利率仍有下调空间，房企的资金需求有望得到改善。

（编辑 乔川川）