“疯狂”的法拍房

    近日，2020年广东省住宅法拍房研究报告发布会提供的一组数据显示，2020年，广东省成交的法拍房套数为10742套，成交金额为247亿元，报名参与人数达66439人，同比上涨28%。

    按上述数据计算，这也就意味着，过去一年，广东省每一套成交的法拍房平均有6.18人报名参与抢购，高于2019年的平均数5.16人。

    根据报告，过去一年，广东省法拍房成交总金额前三名的城市分别为深圳（102.2亿元）、广州（46.1亿元）、佛山（30亿元）。

    《中国经营报》记者注意到，在深圳，法拍房市场的竞争尤为激烈。2020年，参与法拍房的报名人数为16139人，同比上升60%。广东省成交价前十的法拍房有9套出自深圳。

    自2020年下半年开始，深圳楼市调控频繁。阿里拍卖数据显示，深圳2020年的法拍房拍卖情况以7月份为分水岭，法拍房供应量明显高于前期。价格低于市场价、有捡漏机会等成为部分人群对法拍房趋之若鹜的主要原因。

    不过，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对记者表示，事实上，法拍房具有许多不可控性，风险较高。其提醒，买家在购买法拍房时不能只关注位置和价格，对包括但不限于法拍房的产权情况、抵押、查封等，须与负责拍卖的法官、工作人员充分沟通，以及到产权登记部门核实、现场查看房屋等。

    156轮竞价拍豪宅

    法拍房，即司法拍卖房，是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

    3月18日，广东省房地产研究会执行会长韩世同在“2020年广东省住宅法拍房研究报告会”上透露，2020年底，全国银行业不良贷款余额3.5万亿元，不良贷款率达1.92%。2020年全年，银行业共处置不良资产3.02万亿元。

    分析认为，法拍房市场快速发展的主要原因包括银行等金融行业不良资产规模日益扩大；最高人民法院规范了网络司法拍卖，互联网拍卖平台快速发展，实现了拍卖网络化、高效化；广东省高院全面落实“不动产清场交付”，司法环境健全；法拍房价格低于二手房价格，给购房者一个新的购房平台。

    会上发布的《2020年广东省住宅法拍房研究报告》显示，2020年，广东省法拍房成交均价的前三名分别为深圳5.06万元/平方米，广州2.45万元/平方米，东莞1.66万元/平方米。

    值得注意的是，过去一年，广东省法拍房成交率最高的城市分别是东莞（68%）、深圳（60%）、珠海（56%）。而这三个城市同时也是成交折扣率（成交价/评估价）最高的前三名，其中，深圳为133%，东莞为119%，珠海为105%。分析认为，这些城市在2020年的房价水平上涨过快，法拍房的评估价跟不上市场价。

    不过，数据显示，2020年，广东省有52.87%的法拍房成交价高于评估价。按此计算，购房者需具有超过评估价的预算，才能有超过五成的机会购买到意向法拍房。

    记者注意到，在热门房源方面，过去一年，广东省成交总价最高的法拍房位于深圳福田区香蜜湖。据了解，该套房源建面347.77平方米，税费超过800万元，这场拍卖吸引了3.06万次围观，共411人设置提醒，6人报名。该豪宅的起拍价为5191.13万元，经过156轮竞价，最终以9191.13万元的价格成交，溢价率达77%。

    与此同时，记者在阿里拍卖网上查询到，2020年5月第二次开拍的一套位于深圳宝安中心区核心位置的双拼房房源（独栋别墅），起拍价为6445.22万元，评估价为6577.8万元，最终成交价为6900.22万元，共吸引了185.43万次围观，可谓“网红盘”。

    王玉臣认为，法拍房的价格往往比正常房屋要低很多，有的起拍价甚至只有正常价格的80%左右，使得一些购房者比较偏爱这类房产。但他提醒，购买法拍房存在以下隐性风险，首先是房产的占有使用问题，即认购人通过竞拍拿下了房屋的所有权，但房子的占有使用实际上被原房主的债权人或家人掌握，他们拒不配合，导致认购人买了房子也无法实际使用处分。

    其次是房屋的产权问题。部分机构执行拍卖时为了尽快变现，可能存在没有对房子的产权作周密的调查或要求。如此一来，对于产权本身有问题的房子，即使竞拍成功也可能面临无法办理产权的风险。此外，房产被多重查封、抵押；有大量欠款；房屋质量或结构存在问题；房屋可能挂有户口无法迁出等，都是认购人需要警惕的方面。

    对此，王玉臣建议，认购人首先对房产信息一定要认真仔细查看。其次，与负责拍卖的法官、工作人员充分沟通，到现场查看房屋以及到当地派出所核实房屋是否挂有户口。最后，可通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查询原房主的相关裁判文书和执行信息，了解房产存在的纠纷或者其他问题。

    多地法拍房纳入限购

    法拍房火热背后，深圳在2020年因“万人摇号”、房价上涨、“打新热潮”屡上热搜。

    但从2020年7月15日开始，风向有所变化，深圳市住建局等相关部门重拳出击，出台了多项政策，包括调高了深圳购房资格的门槛，还严格限制“假离婚”购房、打击首付贷等。2021年2月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，意在引导市场理性交易，稳定市场预期。

    密集的调控与楼市的火热不无关系。国家统计局数据显示，2020年2月～2021年2月，深圳二手房的销售价格出现环比连续上涨。其中，2020年3月～2020年9月，环比涨幅均超1%；2021年1月份环比涨幅也高达1.7%。

    在二手房价格虚高、交易趋于困难的情况下，部分有购房需求、资金相对较少的买家会将目光聚焦到低于市场价、且不受指导价限制的法拍房身上。只不过，在深圳，法拍房同样须遵循当地限购政策。

    放眼全国，浙商资产研究院发布的《2020年全国网络司法拍卖年度报告》显示，2020年，全国司法拍卖房产共计约51.67万次，同比增长2.4%。

    法拍房被热捧的同时，也引来了相关部门的关注。近段时间以来，全国多地将法拍房纳入限购范围。

    继2017年北京法拍房实施“限购”之后，2021年1月，上海首次将法拍房纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。

    2021年3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》显示，将进一步加强住房限购，规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

    据此前媒体报道，3月3日当天，在阿里拍卖平台上，有多套法拍房被法院紧急撤回，部分撤回原因显示为“杭州市政府不动产限购，重新制定拍卖公告”“杭州司法拍卖住房限购”等。另外，还有部分杭州区域房源中止拍卖。

    3月22日，成都发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即日起，法拍房被纳入限购及限售行列。

    值得注意的是，同在今年3月，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

    郭树清进一步表示，2021年是“十四五”开局之年，银保监会将把防范风险作为金融业的永恒主题，毫不松懈地监控和化解各类金融风险，强化金融法治，完善长效机制。

    记者注意到，2021年以来，房地产市场政策迭出，银行房贷审批收紧，各地楼市调控政策不断加码，“补丁”政策也逐步升级。而目前，北京、上海、广东、深圳等地明确表态严防经营贷流入楼市，一场针对违规挪用“经营贷”炒房的“大围剿”不断铺开。