房贷集中度管理渐次落地 广东海南上调部分银行考核上限

    房贷集中度管理制度对银行业的影响正在逐步显现。2月22日，上海证券报记者获悉，在央行、银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）近2月后，近期海南、广东上调辖内法人银行房地产贷款考核指标上限。

    根据《通知》要求，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制，给予地方差别化调整空间，允许地方在相应档次要求基础上增减2.5个百分点的空间。从目前各地落实情况下，广东、海南两地已经将区域内部分银行的考核指标作出增点调整。

    《通知》考核的五档银行机构为：中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为：40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%

    记者获悉，人民银行广州分行、广东银保监局日前下发《关于做好广东省地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理工作相关事项的通知》，其中就对广东辖内第三档和第四档的地方法人银行相关考核指标，分别上调2个百分点和2.5个百分点——将第三档中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别由22.5%、17.5%上调至24.5%、19.5%；将第四档县域农合机构房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别由17.5%、12.5%上调至为20%、15%。

    人民银行广州分行、广东银保监局要求，房地产贷款集中度超出广东辖内管理要求的地方法人银行，应制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的时间安排和具体措施等内容，于每季度结束后首月15日内向相关部门报告执行情况。

    与广东相比，海南只上调了第三档，即中资小型银行和非县域农合机构的房地产贷款占比上限。

    2月20日，人民银行海口中心支行召开新闻通气会透露，综合考虑海南省产业发展现状、地方法人银行业金融机构实际经营情况，海南在全国房地产贷款集中度管理要求的基础上，在政策允许的前提下，确定上调第三档房地产贷款占比上限2.5个百分点至25%。

    人民银行海口中心支行货币信贷管理处副处长石海峰表示，这样的调整更符合海南实际，有助于相关机构更加合理优化信贷结构。

    “预料中的事”，对于上调中小银行涉房类贷款考核占比，广东一家农商行信贷总经理这样评价。

    “我们早就预判到会按这个比例调控。我们在做4年过渡期预案时，已经提前按上调的比例数据来模拟了。”他认为，尽管该地区对辖内部分银行作了“宽松”调整，但要在过渡期内压缩行内的两类贷款颇有压力。

    “房企融资成本高，对银行而言，房地产贷款的利率较高，可以用来平衡其他普惠型贷款利率。以后，房地产贷款增量有限，就意味着银行整体盈利指标要受影响。”他表示，房地产贷款集中度考核给地方法人银行带来的经营压力很大。

    对于压缩贷款的方法，他透露，常规操作有三种：一是做大“分母”，即做大总贷款规模；二是逐步压缩存量非优质项目资产；三是提高准入资格，精挑细选好项目。

    具体而言，他认为：“对于房企而言，不好的项目不给延期；对于个人而言，鼓励提前还贷。”

    据记者了解，广东地区已有银行鼓励个人提前还房贷，“鼓励”的方式是免掉提前还贷的违约金。

    “其实，愿意提前还款的都是老贷款，往往额度并不大，而能力不够的自然不可能提前还贷。”一家华南地区银行客户经理表示。

    鼓励个人提前还房贷，腾挪出增量房贷的额度，并不是银行的普遍做法。上述客户经理表示，多数银行还是会按合同办事，让贷款自然到期。而银行所谓的“鼓励”形式，基本不会以奖品的形式出现，既影响不好，也没必要。“利率优惠就别想了，最多不收违约金。”

    天风证券分析师宋雪涛认为，自2017年以来，房地产贷款余额增速持续回落，2020年二季度之后已经降至人民币贷款增速之下，后续房地产贷款进一步压降的压力不会太大；另一方面，虽然个人住房贷款增速也自2017年以来持续回落，但至2020年三季度时仍高于整体贷款增速2.7%，占比继续提高，因此其后续可能要进一步压降。