新城黑天鹅冲击波：长期发展或受融资、土储影响

    新城控股（601155.SH）黑天鹅事件一周过去后，新城系股价止住了跌势。7月12日，新城控股经历六连跌后翻红，涨2.77%；另外两只港股新城发展（01030.HK）涨6.84%、新城悦（01755.HK）涨6.97%。

    但新城控股后续发展仍然不明朗。一方面，近日机构频繁启动调研该公司，排查风险；另一方面，房地产行业也面临金融收紧。

    有机构对新城控股进行调研后指出，公司未来发展或面临重大变化，将由野蛮扩张转向稳健；同时，在未来融资能力不好的情况下，公司或选择土地变现来维持现金流。

    银行暂停新增贷款？

    机构对新城态度微妙，包括交银施罗德、招商基金、万家基金等一批公募基金被套牢。其中，交银施罗德旗下的“新成长混合型证券投资基金”“稳健配置混合型证券投资基金”“新成长混合型证券投资基金”等9个基金产品在今年一季度持有新城控股股票，占流通股比例约0.83%，是公募基金持有最多的。而在上半年，交银施罗德还曾踩雷视觉中国。

    保证现金流是新城控股的当务之急。此前新城控股董办相关人士与机构沟通时也表示，正在积极与银行、机构沟通，保证下一步融资顺畅。

    根据此前新城控股公布的《关于新城控股集团股份有限公司公司债券的临时受托管理事务报告》，新城将“18新城05”“19新城01”“19新城02”委托给中信建投证券股份有限公司管理，债券余额分别为216亿、110亿、100亿，到期日为2022、2023、2024年。

    据数据显示，截止到2019年7月11日，新城控股融资融券余额17.66亿，融资买入2.22亿，融资偿还2.42亿，融资余额17.61亿，融券余额507.1万元，融资净买入-1973.32万。其融资买入在7月10日有一笔大额进账，高达2.77亿元，在原董事长猥亵事件爆发的两天内，融资买入到达前所未有的低谷。7月9日融资偿还高达5.93亿。

    新城控股的融资余额在5月-6月呈波动上升趋势，7月3日达到顶峰19.41亿，之后持续走低，到7月10日才略有回升。其融券余额也呈下降趋势，这对新城来说并不是一个好的信号。融资融券余额直接反映了市场投资者参与度的问题，从这个角度来看，新城控股的未来让人担忧。

    根据新城控股2018年年报，公司负债合计2794亿元，其中长期借款237亿，应付债券为267亿。新城控股财务数据显示，2018年末，发行人资产总额为3303亿元，比上年增加79.98%；负债总额为2794亿元，比上年增加77.32%。其中，流动负债比上年增加72.82%；非流动负债比上年增加99.00%。

    根据2018年报披露，大多数募资用于偿还银行借款。如“16新城01”“16新城02”募资中14.95亿元用于偿还银行借款，“16新城03”募资中4.13亿元用于偿还银行借款，“18新控01”募资用于偿还到期公司债券。

    一名业内人士指出，土地投资跟新增贷款是相辅相成的，如果不能新增融资，那么公司就要暂缓拿地。

    融资担忧

    此前，瑞银认为新城控股合约销售及补充土储速度放缓。该行将新城发展评级由“买入”降至“中性”，目标价由9.5港元降至7港元；大摩也发表研报指，新城发展和新城控股的融资和营运前景面临不确定性，投资者担忧公司过去低价收购综合项目的竞争优势，可能会因管理层变动受到影响，因此下调两家公司的评级，目标价亦大削约44%。其将新城发展的评级由“增持”降至“与大市同步”，目标价由11.75港元减至6.52港元，而新城控股的评级则降至“减持”，目标价调低至22.12元人民币。大摩指出，管理层已停止投地以保存两家公司的现金水平，或导致可售资源缺失，短线投资者还担心品牌受损会冲击合约销售，购房者亦担忧预售项目能否完工，若不买新土地，预计明年合约销售下跌20%。

    知情人士透露，新城内部认为2019年（债务）到期压力不大。根据公司披露的信息，公司未受限现金400亿元，下半年预计权益销售回款900亿元，另外刚性支出450亿元（包括土地款、税收等）。

    新城控股相关人士曾对前来咨询的投资者与机构表示，目前公司也是“边走边看”。放缓拿地，加快销售，或许是机构未来一段时间对新城控股的看法。有媒体报道，新城控股出事后，曾主动退出了一部分合作项目。

    而新城内部的态度是，公司此前是扩张态势拿地，那么2020年则是放缓的态势，土地不会制约公司销售。对于主动降低公司业务增速，上述知情人士称，这表明公司对未来融资能力的悲观预期。