市场降速 韧性仍在 32家房企前11月销售收入超去年全年

    截至12月9日中国证券报记者发稿时，根据内地和香港相关上市房地产企业发布的公告，目前已经有32家房企发布了今年前11个月的销售业绩，合计销售额达到56027亿元，同比上涨18.6%，刷新历史记录。上述32家房企2018年全年合计销售额为52538亿元。这意味着大部分房企今年前11个月的销售额超过去年全年的水平。销售金额再创新高已无悬念，但房企销售同比增速已经明显放缓。

    5000亿元房企增至4家

    数据显示，前11个月“5000亿元”房企数量已经达到4家。

    其中，经历了9月和10月的全员营销带来的销售额暴涨后，恒大11月份的合约销售金额约为370.6亿元，较去年同期增长约8.8%。恒大前11个月销售收入达到5805.6亿元，同比增长8.48%。

    11月单月，碧桂园实现权益合同销售额约601.5亿元，同比增长78.22%。前11个月，碧桂园实现权益合同销售额约5398.4亿元，同比增长10.2%。

    万科11月实现合同销售金额545.4亿元，今年前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元，同比增长5.4%。

    从前11个月销售数据看，融创超过保利地产，跃居行业第四位，仅次于前三位的“碧万恒”。融创公告显示，截至2019年11月底，累计实现合同销售金额约5005.7亿元，同比增长20%，累计合同销售面积约3431.3万平方米，合同销售均价约14590元/平方米。

    中型房企销售额增速普遍高于大型房企，阳光城、旭辉、金地、中国金茂等房企前11个月销售额同比增速均在20%以上。其中，中骏地产前11个月销售额同比增速超过50%，目前居首。

    尽管销售规模不断增长，但是排名前十位的房企销售额同比增速均有所下滑。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年前11个月房企销售继续分化。相比2018年，这些房企动辄销售额同比增速超过50%的情况，2019年以来大部分企业都以平稳增长为主，龙头房企全面同比下调。特别是恒大、碧桂园、万科，三家企业均基本平稳。此外，重点布局三四线城市的企业销售额增速退烧明显。

    张大伟同时指出，虽然各家房企增长数据表现不如以往，但整体销售规模仍然增长。这显示出市场并未出现断崖式下跌，市场需求韧性仍在。

    土地市场有所降温

    土地市场方面，数据显示，重点城市土地市场较第二季度有所降温，但整体仍处于高位。

    中原地产研究院数据显示，在全国50个重点城市中，2019年前11个月合计卖地收入达到3.75万亿元，同比上涨约16.5%。其中，13个城市前11个月土地出让总额超过千亿元。卖地收入居前的城市包括杭州（2538亿元）、苏州（1656亿元）、上海（1666亿元）。此外，昆明、温州等16个城市卖地收入超过500亿元。在上述50个城市中，68%的城市2019年以来卖地收入同比上涨。

    整体看，通过一系列方式调控房企融资后，土地市场已经出现降温状况，一二线城市的土地成交热度均有所降低。中原地产研究院提供的11月份土地成交情况显示，在50个城市中，仅太原市、西安市和哈尔滨市这三个城市整体土地溢价率在20%以上，大多数城市土地溢价率在10%左右。

    张大伟表示，从前11个月的50城土地出让收入看，土地市场仍处于高位，预计50城全年土地出让收入将再次突破4万亿元。不过，房地产市场未来走势预计将出现分化，房企对非优质土地定价将下调，但对优质城市的优质土地争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企而言，为了加大销售额，依然会集中拿地。从最近的情况看，三四线城市依然相对低迷，预计房地产企业会把更多资金投入到一二线城市。

    地价上涨一般被认为是房价上涨的先声，在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面要求下，个别土地市场可能过热的地区或将迎来调控。11月底，黑龙江省住建厅、黑龙江省自然资源厅等部门联合印发通知，明确要求建立开发购地资金审查制度，确保开发商购地资金是合规的自有资金，并设置惩戒制度。

    12月或以价冲量

    距离2019年结束已不到一个月，而自今年第四季度以来各家房企均在积极出货，但完成目标进度不一。

    中国恒大今年前11月累计销售额5805.4亿元，已完成全年销售目标的97%，实现全年销售目标问题不大。

    根据克而瑞近期发布的榜单，截至11月末，世茂、龙湖、阳光城、金科、禹洲、中梁、宝龙等房企已提前完成全年目标。

    亿翰智库数据显示，前11个月，多家房企销售业绩完成率已超过90%，完成全年业绩目标难度不大。尤其是世茂房地产、龙湖集团、宝龙地产、阳光城、中梁控股，均提前完成全年业绩目标。其中，世茂房地产的业绩目标完成率为108%。

    “目前完成全年销售目标进度不佳的房企，12月以价换量冲刺销售的可能性大。”一位房企人士对中国证券报记者表示。