华夏幸福稳中求进：2019年营收破千亿 新业务将强势发力

    业绩持续增长、并成功穿越周期的华夏幸福，正在实施新一轮的战略升级。

    4月24日，华夏幸福披露的2019年年报显示，公司业绩实现稳健增长。去年华夏幸福营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%。

    由于业务模式十分成熟，华夏幸福的异地复制也颇为成功。2019年，环京以外区域的销售额和销售面积占比分别超过50%和60%。

    2020年，在完成“热身”的基础上，华夏幸福的新业务将全面发力。4月26日，华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东在业绩说明会上表示，未来华夏幸福将在城市综合体、康养事业和长租业务、轻资产管理输出、科学社区等四个方面发力，这些业务将在华夏幸福进驻的8个核心城市率先布局。

    随着新业务的发力，华夏幸福的战略定位也从“中国领先的产业新城运营商”，变成“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

    分析人士认为，这种升级将使华夏幸福布局的区域，从都市圈外围，逐渐深入到都市圈的核心区域。这对公司丰富业务类型、强化核心竞争力，有着重要意义。

    稳增长与高盈利

    2019年，华夏幸福实现销售额1431.72亿元。其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34.00亿元。公司签约销售面积共计1，184.19万平方米。

    通过狠抓经营管理，积极回款，华夏幸福全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%；经营活动产生的现金流入943.78亿元，同比增长17.89%。销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%，提升显著。

    在盈利能力方面，去年华夏幸福的ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。近五年来，现金分红占净利润比重均不低于30%，持续为股东创造价值。

    同期，华夏幸福的管理费用率同比下降2.0个百分点；销售费用率同比下降0.45个百分点，降费增效成果显著。

    在全面提升运营效率、优化区域布局之后，华夏幸福具备了更强的持续发展能力。

    截至2019年末，华夏幸福的预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来经营业绩。

    2019年，在现金流改善的情况下，华夏幸福明显加大了取地力度，获取土地成交金额同比增长203.6%；新获取土地规划计容面积同比增加88.7%，为保证后续业绩规模提供有力资源保障，也为公司未来发展积蓄了力量。公司新获取土地中，67.1%位于环京以外区域；其中，长三角区域达28.5%，将逐步为公司发展贡献主要力量。

    异地复制效果显著

    以产业新城运营起家的华夏幸福，招商和运营能力日臻成熟，并极大地助力业绩的提升。

    2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比上升17.8%。公司新增签约投资额一直保持高速增长，过往四年复合增长率38.2%。

    2019年，华夏幸福招商亮点频出，按照各园区发展定位，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。去年公司引入多家行业龙头优质项目，如腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等龙头企业及项目。

    目前，华夏幸福开发产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。

    经过长期的实践，产业新城的异地复制能力也体现得淋漓尽致。

    2019年，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+N”核心都市圈格局。密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈；推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。目前，这样的战略收到了显著成效，环京以外区域各项数据占比显著提高，公司业务进一步走向全国。

    报告期内公司新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

    营收上看，环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，占比显著提高。

    销售上看，环京以外区域的销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，整体占比从上年的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。

    产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，环京外区域新增签约投资额整体占公司比重已达82.8%。

    新业务发力在即

    在传统业务稳步推进的同时，2019年，华夏幸福的新业务也亮点频出。

    2019年，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式。同时，大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

    这业务也有助于华夏幸福的区域布局，从都市圈外围，逐渐深入腹地。去年，华夏幸福通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启新业务在核心都市圈内布局。同时，公司成为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个。

    华夏幸福是从2019年开始布局新业务的。按照公司的判断，“中国房地产业正经历重大变革，趋势性机会在渐渐远去，房地产市场总量已到顶部区域，市场竞争日益加剧。”未来10年甚至20年，房地产市场将空间都市圈化；运营精益化等特征。

    在对新业务的布局上，一方面，“将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索”。另一方面，“在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式”。

    华夏幸福将此称为“三新”业务，即新模式、新领域、新地域。

    按照吴向东的说法，在经过去年的“热身”后，今年华夏幸福将对这些新业务全面铺开。其中，华夏幸福在五个都市圈（京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、华西）布局的8个核心城市（北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉、成都），会成为新业务率先落地的区域。

    由此，华夏幸福的战略定位也从“中国领先的产业新城运营商”，变成“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”；主营业务也转向“产业新城及相关业务+商业地产及相关业务”双轮驱动。

    分析人士认为，随着公司业务类型和战略定位的变化，未来华夏幸福一方面将在都市圈继续聚焦产业新城运营，同时在都市圈的核心圈层积极开展新业务。这对公司丰富业务类型、强化核心竞争力，有着重要意义。