招商蛇口董事长许永军：未来5年持有物业占比将达1/4

    本报记者 王晓悦

    4月21日下午，招商蛇口召开2019年业绩发布会。

    2019年，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增10.64%；实现归母净利润160.33亿元，同比微增5.2%。公司全年累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，据克尔瑞研究中心统计，招商蛇口销售排名依然未入前十，仅排在12名，“招保万金”的排序似乎成为历史。

    “公司曾经属于行业的第一梯队，未来是否有进一步提升行业排名的计划？”针对行业排名，投资者在会上提问。董事长许永军对此表示，从2019年开始，招商蛇口的策略是把质量放在第一位、效益排在第二位、规模排在第三位，坚持做有效益、有质量的规模。

    抛开排名，招商蛇口的业绩数据称得上优秀。

    2019年，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为138.12亿元，同比增长31.82%。负债结构上，截至2019年底，招商蛇口资产负债率下调14.93%至63.19%，负债水平处于行业低位；融资方面，2019年招商蛇口综合资金成本4.92%，维持行业领先优势。分红方案显示，公司拟每10股派息8.3元（含税），分配现金股利总额高达64.23亿元，超过不少销售排名前列的房企。

    显然，与高周转房企不同，招商蛇口的打法并不是“冲规模”。2019年，招商蛇口成立40周年之际，“综合发展”成为关键词。年报显示，综合发展是公司在传统房地产行业趋势发生转折下的理性选择，将是招商蛇口面向未来40年的可持续发展模式。公司将按照快周转（T+3）、阶段性持有运营（T+10）和片区综合运营（T+30）的三类发展策略组合产品线，形成合理配比的有机整体。

    其中，通过提高持有物业向运营服务转型，将是招商蛇口近年的工作重点。

    “持有物业是标志着未来存量时代到来的一个基本功，”许永军在业绩会上透露，未来1-5年招商蛇口持有型物业资产会达到1500亿左右，占到总资产1/4。

    2019年，招商蛇口已为这个转型方向做了不少铺垫，一是收购中航善达并更名为招商积余在深交所上市，二是以在深圳蛇口的五项商业物业为底层资产，在香港联交所上市发行了REITs招商局商业房托。这两个平台，将成为招商蛇口转型的重要平台。许永军称，未来招商积余会是集团持有物业的平台，持有型物业成熟后就放到招商积余。

    报告期末，招商蛇口投资性房地产占总资产14.63%，较年初增加127.05%。主要系前海土地整备及合资合作事项完成及其他持有型物业增加。2019年，招商蛇口的持有类物业进入发展期。公司运营“海上世界”综合体，推动“花园城”购物中心、“花园里”社区生活中心、“花园坊”特色商业街区在全国多地开业，并打造了“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计布局17城，约2.6万间。招商积余物业管理面积1.53亿平方米，其中非住宅类物业管理面积0.76亿平方米，住宅类物业管理面积0.77亿平方米。

    聂黎明在会上阐述了公司为转型做的工作。

    第一方面，公司对持有物业的管理架构进行了调整，在招商蛇口总部层面成立了资产管理中心，作为全国统一的资产管理平台，将对所有持有物业从融、投、建、管、退进行全方位管理，代表招商蛇口作为重资产的管理平台。第二方面，按照持有运营的逻辑，为提高当期的经营效益，并提高物业资产价值，进行运营管理体系的完善。第三方面，提高持有运营能力，目前公司整个体系、机制以及人才队伍在持续进行优化，打造适合持有物业经营效益提高和资产升值的机制和体系，也会建立和共享有助于提高运营效率的资源。

    “总之，公司会从架构、体系、资源、机制和能力等方面，提高持有物业运营的绩效，为公司总体发展做出更大贡献。我们也相信，未来分红比例不会受到公司持有物业发展的影响。”聂黎明表示。

（编辑 李波）