蓝光发展子公司H股发行获批 “房企系”物业企业聚集港股市场

    蓝光发展3月4日晚间公告，控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（简称“嘉宝股份”）在港上市的申请已获证监会核准。根据该批复，嘉宝股份新发行不超过4935.37万股境外上市外资股，全部为普通股。完成本次发行后，嘉宝股份可到香港联交所主板上市。

    若此次嘉宝股份上市成功，内地房企旗下的物业管理企业港股“军团”将再增加一员。分析人士表示，港股市场对房企旗下物业管理企业估值较高，这是内地房企纷纷分拆物业管理企业到香港上市的主要原因。

    稳步增长

    资料显示，嘉宝股份成立于2000年12月7日，业务涵盖“物业管理”和“商业经营”两大核心体系及高尔夫球会运营。

    嘉宝股份的前身四川嘉宝资产管理集团股份有限公司于2015年在新三板挂牌，2018年7月终止挂牌。2018年11月，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司更名为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，经营范围有所增加。

    从财务数据看，2015年-2017年，该公司业绩稳步增长，三年在管项目分别为104个、152个和313个，对应的管理面积分别为2172.88万平方米、3006万平方米和5329万平方米。2015年-2017年，嘉宝股份营业收入分别为5.51亿元、6.8亿元和9.72亿元，对应的归属于挂牌公司股东的净利润分别为0.6亿元、1亿元、1.92亿元。期间公司毛利率均保持在30%以上，分别达到35.95%、34.6%和36.92%。

    估值较高

    2015年，房企旗下物业管理企业掀起一波在新三板挂牌的浪潮，期间包括嘉宝股份、远洋亿家、新大正物业等多家企业挂牌新三板。房企人士对中国证券报记者表示，彼时这些企业挂牌新三板，主要看重门槛相对较低。部分企业希望通过相应的转板政策未来能够登陆A股市场。从后续情况看，南都物业等企业先后从新三板摘牌。

    从目前情况看，港股市场成为众多具备房企大股东背景的物业管理公司的集聚之地。其中，碧桂园物业、彩生活、佳兆业物业、中海物业、绿城服务等多家企业均已在港上市。

    地产行业分析人士指出，具备房企背景的物业管理公司选择在港上市，主要看重的是资金和估值优势。通常而言，房地产企业项目前期需要大量的资金投入，多处于高负债率状态。而物业管理企业多为轻资产模式，一方面享受到房地产企业项目快速增长带来的业绩增长，另一方面，物业管理公司负债率低且现金流稳定，因而市场往往给予其较高的估值。以碧桂园服务为例，公司目前市盈率超过30倍，而碧桂园的市盈率仅为6倍左右。其余具备房企股东背景的港股物业管理公司的估值均显著高于其关联的地产公司。

    同时，物业管理企业上市后，有利于通过融资收购拓展市场份额。近年来，物业管理行业集中度提升。数据显示，2014年-2017年，物业管理行业TOP10市场份额从19.5%提升至32.4%。部分非龙头房企旗下的物业管理公司则主要通过收购来提升份额。近年来，花样年控股旗下物业管理公司彩生活、绿城中国旗下物业管理公司绿城服务均发起了多项对同业的收购。