房产减值拖累业绩 中航地产2017年扣非净利亏近4亿

    本报见习记者 王晓悦

    前有房产减值拖累业绩，后方物业毛利率又不给力，中航地产的转型路困难犹在。

    受房产减值所累，中航地产2017年营收、净利双双下降，扣非净利亏损3.84亿元。而转型初有成效的物业，有超过一成的收入来自关联方，其毛利率也远低于同级别物管企业的平均值。

    那么，在关联方及其他合作商面前，中航地产的议价能力如何？公司的毛利率为何低于同级别物管企业？中航地产媒体负责人韩庆丰接到《证券日报》采访提纲后，表示自己正在出差，暂时无法回应相关问题。

    房地产收入减少资产减值拖累业绩

    年报显示，中航地产2017年实现营业收入58.93亿元，同比减少6.88%，全年净利润1.51亿元，同比减少6.74%。此外，上市公司2017年扣非净利亏损3.84亿元，这已经是中航地产连续第二年扣费净利为负。

    公司在年报中表示，由于房地产开发项目减少，地产业务较上年同期减少9.87亿元的收入，致使业绩下滑。的确，自2016年底向保利转让房地产相关资产和负债后，中航地产手中的房地产资源骤减。2017年全年，中航地产房地产板块仅实现营收28.08亿元，同比减少26.01%。

    除了置出资产导致收入减少，中航地产手中仅存的房产也拖累业绩。

    2017年，中航地产18家主要子公司中共有6家亏损，而这6家子公司的主要业务均为房地产开发。其中，天津格兰云天投资发展有限公司（下称“天津格兰云天”）亏损5786.64万元，深圳市中航城投资有限公司（下称“中航城投资”）亏损额更高达5.68亿元，较上年同期减幅达210.01%。

    究其原因，主要系中航地产对两家子公司计提了高额的存货跌价准备。

    资料显示，子公司中航城投资旗下的龙岩紫金中航房地产开发有限公司，主要开发别墅、商业及高层住宅。该公司开发的龙岩中航紫金云熙项目别墅、商业因前期拿地成本较高，项目成本过高，预期售价无法覆盖全部项目成本。因此，中航地产对别墅、商业计提存货跌价准备4.60亿元。另外，子公司天津格兰云天开发的天津九方城市广场项目，因所在区域尚未成熟，开发进度较慢，短期内预计无法收回前期工程投入，公司对其计提存货跌价准备5511.50万元。

    两项相加，中航地产2017年资产减值准备高达5.15亿元，大幅拉低了全年业绩。

    物业毛利低一成收入来自关联方

    房产业务下滑，但中航地产转型方向物业管理在2017年初有成效。

    报告期内，中航地产物业管理业务共实现营业收入28.67亿元，同比增长24.76%，实现净利润1.20亿元。公司物业管理毛利率为10.55%，微增0.18个百分点。

    不过，这样的毛利率在同级别的物管企业面前显得有些寒碜。

    目前，中航地产的物业收入主要来自全资子公司中航物业管理有限公司。2016年，中航物业位列百强物业名单的第十一名，排名靠前。全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费2.24元/平方米/月，平均毛利率为20%，十强企业平均毛利率可达25%。相比之下，中航地产近两年都在10%波动的毛利率似乎难当百强之名。

    更值得注意的是，中航地产物业板块中超过一成收入来自关联方。

    目前，中国航空技术国际控股（下称“中航技术”）分别是第一大股东中航国际控股和第二大股东中国航空技术深圳的控股股东，也就是说，中航技术是中航地产的实际控制人。

    2017年，中航技术旗下公司总计为中航地产贡献了1.07亿元的销售额，占中航地产年度销售额的1.80%。合并算起来，中航技术位列中航地产第二大客户。与此同时，中航地产又向中航技术旗下公司采购商品，采购总额为1.36亿元，占年度采购总额比例为5.81%。因此，中航技术国际也是中航地产第二大供应商。

    数据显示，所有关联方和中航地产的交易总金额为7.46亿元。其中，关联方为中航地产物业管理板块贡献的收入合计3.69亿元，占中航地产物业管理全年收入的12.87%。在对这些关联交易的描述中，中航地产表示双方的定价都是基于市场价，且以转账的方式支付。

    那么，在关联方及其他合作商面前，中航地产的议价能力如何？公司的毛利率为何低于同级别的物管企业？对此，《证券日报》记者致电中航地产董秘办，工作人员向记者提供了媒体负责人韩庆丰的联系方式，不过，韩庆丰表示其正在出差，无法对相关问题进行回复。对此，本报记者将持续跟踪报道。